Lesen Sie meine in der Zeitschrift immolex (immolex 2020/38) erschienene (kritische) Glosse zur Entscheidung des OGH vom 22.01.2020 zu 3 Ob 247/19y unter: immolex 2020/38
I. Allgemeines
Aufgrund des COVID-19-Maßnahmengesetzes und der auf Basis dieser gesetzlichen Grundlage erlassenen Verordnungen und den damit verbundenen Ausgangsbeschränkungen erscheint unklar, inwiefern Immobilienmakler ihrer „normalen“ Tätigkeit überhaupt noch entsprechend nachkommen können. Insbesondere erscheint zweifelhaft, ob Dienstleistungen wie Besichtigungen mit Interessenten außerhalb der Geschäftsräumlichkeiten aufgrund der Ausgangsbeschränkungen überhaupt noch zulässig sind.
Entscheidungswesentlich zur Beantwortung dieser Frage ist meines Erachtens, ob die Erbringung der jeweiligen Dienstleistung unaufschiebbar und dringend geboten ist, oder die Dienstleistung auch nach Beendigung der COVID-19-Maßnahmen erbracht werden kann. Aus advokatorischer Vorsicht ist dem betroffenen Immobilienmakler bereits an dieser Stelle zu empfehlen, mangels eindeutiger Zuordnung der Dienstleistung zu den unaufschiebbaren Maßnahmen, eben diese Dienstleistung vorerst nicht zu erbringen.
II. Durchführung der Übergabe von Kauf- und Mietobjekten
Sofern die Bestimmungen des COVID-19-Maßnahmengesetzes und der darauf basierenden Verordnungen im Rahmen von Übergaben eingehalten werden können, sind diese grundsätzlich auch weiterhin durchzuführen. Zu beachten ist, dass die derzeitige COVID-19-Pandemie meines Erachtens grundsätzlich keine ausreichende Begründung darstellt, um in Kauf- oder Mietverträgen verbindlich vereinbarte Übergabetermine nicht einzuhalten. Anderes könnte meines Erachtens aber dann gelten, wenn der Kaufgegenstand in einem von der Behörde unter Quarantäne gestellten Gebiet gelegen und die Übergabe somit schon rein faktisch nicht möglich ist. Die Beantwortung der Zulässigkeit einer solcher Übergabe ist daher in hohem Maße abhängig von den Umständen des Einzelfalls.
III. Besichtigungen der Vermittlungsobjekte
Wie bereits einleitend dargestellt, ist grundsätzlich entscheidend, ob die Erbringung der Leistung – etwa aufgrund des Vorliegens eines dringenden Wohnbedürfnisses beim Interessenten – dringend geboten ist, oder aber zu einem späteren Zeitpunkt erbracht werden kann. Grundsätzlich können Objektbesichtigungen meines Erachtens insbesondere dann vorgenommen werden, wenn die Interessenten dringend eine Miet- oder Kaufentscheidung herbeiführen müssen. In diesen Fällen wird wohl auch eine persönliche Besichtigung des Miet- oder Kaufgegenstandes möglich sein. Klar erscheint jedoch, dass die üblicherweise mit den zahlreichen Interessenten vorzunehmenden Besichtigungen grundsätzlich derzeit nicht durchgeführt werden können. Eine physische Besichtigung wird daher lediglich im Einzelfall bei Überwiegen der Interessen des Mieters oder Käufers an einer äußerst raschen Abwicklung möglich sein.
IV. Schadensprüfung / Schadenbehebung
Meines Erachtens können Immobilienmakler bzw. Hausverwalter auch in der gegenwärtigen Situation das Verwaltungsobjekt betreten, wenn Gefahr im Verzug vorliegt. Es können also Schadensbehebungen und andere dringend gebotene Reparaturarbeiten weiterhin uneingeschränkt durchgeführt werden. Nach § 2 Z 10 der Verordnung betreffend die vorläufigen Maßnahmen zur Verhinderung der Verbreitung von COVID-19 werden Schadensbehebungen und der Begriff der Notfalldienstleistungen subsummiert, sodass die Erbringung solcher Dienstleistungen zulässig ist.
(c) RA Dr. Daniel Lassingleithner, LLM.oec.
Disclaimer: Diese Übersicht dient ausschließlich der unverbindlichen Information und ersetzt keine individuelle Rechtsberatung, weshalb hierfür auch keine Haftung übernommen werden kann.
Lesen Sie meine in der Zeitschrift immolex veröffentlichte Glosse zur Entscheidung des Obersten Gerichtshofs vom 27.06.2019 zu 6 Ob 98/19h zum Thema, welche Nachforschungspflichten einen Immobilienmakler treffen.
Welche Aufklärungs-, Prüf- und Sorgfaltspflichten treffen den Immobilienmakler in Zusammenhang mit baubehördlichen Bewilligungen?
Lesen Sie dazu meine Publikation, erschienen in der Fachzeitschrift immolex.
OGH 27.06.2019, 6 Ob 98/19h
Werbung des Maklers mit „unverbaubaren“ Ausblick macht den Makler bei fehlendem Verschulden selbst dann nicht haftbar, wenn es sich dabei um eine Fehlinformation handelt.
Im vorliegenden Fall hat die Immobilienmaklerin die Liegenschaft im Expose mit einem „unverbaubaren“ Ausblick beworben. Grundlage dieser Werbung war ein von einer Ziviltechnikergesellschaft erstellter Lageplan, welcher jedoch eine unzutreffende Parzellierung der Nachbargrundstücke enthielt. Tatsächlich wurde auf der Nachbarliegenschaft nämlich ein Wohnhaus errichtet, welches den Ausblick beeinträchtigte. Aufgrund dieses Umstands wurde von den Käufern die durch den beeinträchtigten Ausblick kausal verursachte Wertminderung von der Immobilienmaklerin als Schadenersatz aufgrund der Fehlinformation gerichtlich geltend gemacht.
Völlig zutreffend hat der OGH festgehalten, dass eine Haftung des Maklers wegen einer Fehlinformation nur dann möglich ist, wenn ihn ein Verschulden trifft. Da für den Immobilienmakler beim gegenständlichen Sachverhalt keinerlei Anhaltspunkte bestanden, dass der von der Ziviltechnikergesellschaft erstellte Lageplan nicht richtig sein könnte, war er auch nicht verpflichtet, diesen zu überprüfen, zumal der Makler nach der Rechtsprechung für die Richtigkeit einer bloß weitergegebenen Information nicht haftet.
Für den Immobilienmakler gilt daher der Grundsatz, dass er vom Verkäufer erhaltene Informationen grundsätzlich ohne Prüfung an die Interessenten bzw. Käufer weitergeben darf, wenn für ihn keine Veranlassung besteht, an der Richtigkeit der erhaltenen Informationen zu zweifeln. Er darf dabei aber nicht den Eindruck erwecken, er habe den Wahrheitsgehalt dieser Informationen überprüft. Es ist daher jedem Immobilienmakler zu empfehlen, die Interessenten darauf hinzuweisen (tunlichst schriftlich), dass die weitergegebenen Informationen nicht überprüft wurden. Wenn Zweifel an der Richtigkeit der erhaltenen Informationen bestehen, ist jedenfalls eine entsprechende Überprüfung angezeigt.
Für etwaige (weitergehende) Anfragen zum Thema Schadenersatz und Haftung stehen wir natürlich jederzeit gerne zur Verfügung.
(c) Mag. Daniel Lassingleithner, LLM.oec.
Disclaimer: Diese Übersicht dient ausschließlich der unverbindlichen Information und ersetzt keine individuelle Rechtsberatung, weshalb hierfür auch keine Haftung übernommen werden kann.