Neue Fachpublikation (immolex) – Die Aufteilung der Provision bei Maklermehrheit
Lesen Sie meinen in der Zeitschrift immolex (immolex 2023/60) erschienenen Beitrag zum Thema „Die Aufteilung der Provision bei Maklermehrheit“ unter „Beitrag immolex“
Vorkaufsberechtigter zur Bezahlung der Käuferprovision verpflichtet – OGH, 5 Ob 49/22z
Im Rahmen der Entscheidung 5 Ob 49/22z hat der OGH festgehalten, dass im Falle des Bestehens einer vertraglichen Regelung über die Übernahme der Käuferprovision der „eintretende“ Vorkaufsberechtigte die Käuferprovision zu übernehmen hat.
Der Entscheidung lag folgender Sachverhalt zu Grunde:
Die Eigentümerin einer Liegenschaft, auf der zugunsten der Beklagten ein Vorkaufsrecht einverleibt war, beauftragte die klagende Immobilienmaklerin mit der Verwertung ihrer Liegenschaft, diese machte eine Käuferin namhaft. Am 27. Oktober 2020 schlossen die Eigentümerin und diese Käuferin einen – durch die Nichtausübung des Vorkaufsrechts der Beklagten aufschiebend bedingten – Kaufvertrag über die Liegenschaft zum Preis von 42.960.000 EUR. Die Beklagte nahm ihr Vorkaufsrecht wahr und trat am 2. Dezember 2020 durch Abschluss eines eigenen Kaufvertrags mit der Eigentümerin in den Vorkaufsfall ein. Sowohl der Kaufvertrag vom 27. Oktober 2020 als auch der vom 2. Dezember 2020 enthält in seinem Punkt 11.3. folgende Klausel: „Der Käufer verpflichtet sich weiters, die käuferseitige Provision des Maklers Ö* GmbH in Höhe von 204.875,00 EUR zuzüglich USt zu bezahlen. Die Regelung in diesem Punkt 11.3. stellt einen echten Vertrag zugunsten des genannten Maklers als Dritter dar.
Der OGH hatte also zu beurteilen, ob die Überwälzung der Käuferprovision auf den Vorkaufsberechtigen zulässig ist und hat dies im Ergebnis richtigerweise bejaht. Schon nach der deutschen Rechtsprechung ist eine Überwälzung von Maklerkosten auf den Vorkaufsberechtigten grundsätzlich zulässig. Im konkreten Fall wurde die Übernahme der Käuferprovision sowohl im Vertrag mit der eigentlichen Käuferin als auch mit dem Vorkaufsberechtigten vereinbart. Im Falle einer solchen klaren Vereinbarung ist nach dem OGH richtigerweise davon auszugehen, dass die Käuferprovision vom Vorkaufsberechtigten zu übernehmen ist. Dieser profitiert letztlich von der verdienstlichen und adäquat kausalen Vermittlungstätigkeit des Maklers gegenüber dem eigentlichen Käufer; ohne (aufschiebend bedingten) Vertragsabschluss mit dem eigentlichen Käufer würde nämlich der Vorkaufsfall niemals „ausgelöst“ werden. Insofern „schlägt“ die verdienstliche und adäquat kausale Vermittlungstätigkeit letztlich auf den Vorkaufsberechtigten durch.
Vom OGH offen gelassen wurde freilich die Frage, ob der Vorkaufsberechtigte auch ohne vertragliche Vereinbarung zur Übernahme der Käuferprovision verpflichtet gewesen wäre. Meines Erachtens sprechen die besseren – vorgenannten – Gründe dafür, auch ohne vertragliche Regelung eine Provisionszahlungspflicht des Vorkaufsberechtigten anzunehmen.
(c) Dr. Daniel Lassingleithner, LLM.oec.
Disclaimer: Diese Übersicht dient ausschließlich der unverbindlichen Information und ersetzt keine individuelle Rechtsberatung, weshalb hierfür auch keine Haftung übernommen werden kann.
Auswirkungen der COVID-19-Pandemie auf Dienstleistungen des Immobilienmaklers
I. Allgemeines
Aufgrund des COVID-19-Maßnahmengesetzes und der auf Basis dieser gesetzlichen Grundlage erlassenen Verordnungen und den damit verbundenen Ausgangsbeschränkungen erscheint unklar, inwiefern Immobilienmakler ihrer „normalen“ Tätigkeit überhaupt noch entsprechend nachkommen können. Insbesondere erscheint zweifelhaft, ob Dienstleistungen wie Besichtigungen mit Interessenten außerhalb der Geschäftsräumlichkeiten aufgrund der Ausgangsbeschränkungen überhaupt noch zulässig sind.
Entscheidungswesentlich zur Beantwortung dieser Frage ist meines Erachtens, ob die Erbringung der jeweiligen Dienstleistung unaufschiebbar und dringend geboten ist, oder die Dienstleistung auch nach Beendigung der COVID-19-Maßnahmen erbracht werden kann. Aus advokatorischer Vorsicht ist dem betroffenen Immobilienmakler bereits an dieser Stelle zu empfehlen, mangels eindeutiger Zuordnung der Dienstleistung zu den unaufschiebbaren Maßnahmen, eben diese Dienstleistung vorerst nicht zu erbringen.
II. Durchführung der Übergabe von Kauf- und Mietobjekten
Sofern die Bestimmungen des COVID-19-Maßnahmengesetzes und der darauf basierenden Verordnungen im Rahmen von Übergaben eingehalten werden können, sind diese grundsätzlich auch weiterhin durchzuführen. Zu beachten ist, dass die derzeitige COVID-19-Pandemie meines Erachtens grundsätzlich keine ausreichende Begründung darstellt, um in Kauf- oder Mietverträgen verbindlich vereinbarte Übergabetermine nicht einzuhalten. Anderes könnte meines Erachtens aber dann gelten, wenn der Kaufgegenstand in einem von der Behörde unter Quarantäne gestellten Gebiet gelegen und die Übergabe somit schon rein faktisch nicht möglich ist. Die Beantwortung der Zulässigkeit einer solcher Übergabe ist daher in hohem Maße abhängig von den Umständen des Einzelfalls.
III. Besichtigungen der Vermittlungsobjekte
Wie bereits einleitend dargestellt, ist grundsätzlich entscheidend, ob die Erbringung der Leistung – etwa aufgrund des Vorliegens eines dringenden Wohnbedürfnisses beim Interessenten – dringend geboten ist, oder aber zu einem späteren Zeitpunkt erbracht werden kann. Grundsätzlich können Objektbesichtigungen meines Erachtens insbesondere dann vorgenommen werden, wenn die Interessenten dringend eine Miet- oder Kaufentscheidung herbeiführen müssen. In diesen Fällen wird wohl auch eine persönliche Besichtigung des Miet- oder Kaufgegenstandes möglich sein. Klar erscheint jedoch, dass die üblicherweise mit den zahlreichen Interessenten vorzunehmenden Besichtigungen grundsätzlich derzeit nicht durchgeführt werden können. Eine physische Besichtigung wird daher lediglich im Einzelfall bei Überwiegen der Interessen des Mieters oder Käufers an einer äußerst raschen Abwicklung möglich sein.
IV. Schadensprüfung / Schadenbehebung
Meines Erachtens können Immobilienmakler bzw. Hausverwalter auch in der gegenwärtigen Situation das Verwaltungsobjekt betreten, wenn Gefahr im Verzug vorliegt. Es können also Schadensbehebungen und andere dringend gebotene Reparaturarbeiten weiterhin uneingeschränkt durchgeführt werden. Nach § 2 Z 10 der Verordnung betreffend die vorläufigen Maßnahmen zur Verhinderung der Verbreitung von COVID-19 werden Schadensbehebungen und der Begriff der Notfalldienstleistungen subsummiert, sodass die Erbringung solcher Dienstleistungen zulässig ist.
(c) RA Dr. Daniel Lassingleithner, LLM.oec.
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