Lesen Sie meine in der Zeitschrift immolex veröffentlichte Glosse zur Entscheidung des Obersten Gerichtshofs vom 27.06.2019 zu 6 Ob 98/19h zum Thema, welche Nachforschungspflichten einen Immobilienmakler treffen.
Achtung bei Erstellung des Exposés!!
Im vorliegenden Fall hat die Maklerin im Exposé das Haus als „komplett saniert und der Dachbodenausbau neu errichtet“ beworben. Dies wurde im Zuge der Besichtigung von der Maklerin gegenüber den späteren Käufern auch mündlich bestätigt. Weiters sicherte die Maklerin mündlich ausdrücklich zu, dass die Sanierung des Hauses nach dem Stand der Technik erfolgt sei. Nach Übergabe der Liegenschaft an die Käufer wurde festgestellt, dass zahlreiche gravierende Mängel vorliegen. Die Kläger begehrten die Rückzahlung der Maklerprovision aufgrund der Zusicherungen der Maklerin. Die Maklerin wendete ein, dass sie als Maklerin zu Nachforschungen über Mängel nicht verpflichtet gewesen sei und ihre keine Mängel bekannt gewesen wären.
Der OGH hat zunächst in Entsprechung der ständigen Rechtsprechung zutreffend ausgeführt, dass eine Haftung für Fehlinformationen des Maklers nur dann zu bejahen ist, wenn ihn ein Verschulden trifft. Für die Richtigkeit einer bloß weitergegebenen Information eines Dritten haftet der Makler daher grundsätzlich nicht. Solange für ihn keine Veranlassung besteht, an der Richtigkeit einer Information zu zweifeln, darf er sie weitergeben und ist zu Nachforschungen nicht verpflichtet. Er darf aber nicht den Eindruck erwecken, er habe den Wahrheitsgehalt überprüft. Der Immobilienmakler darf also im Ergebnis keine Informationen erteilen und Zusagen tätigen, die seinen Kenntnisstand übersteigen. Wird eine bestimmte Eigenschaft ausdrücklich zugesichert, die sich jedoch später als falsch herausstellt, ist dem Immobilienmakler eine Pflichtverletzung anzulasten.
In gegenständlicher Sache hat die Maklerin durch die oben genannten Ausführungen im Exposé und die Zusicherungen im Rahmen der Besichtigung bei den Käufern den Eindruck erweckt, dass sie sich über den Wahrheitsgehalt der im Exposé beworbenen Komplettsanierung vorab informiert hat. Die Maklerin wäre verpflichtet gewesen, die Käufer darauf hinzuweisen, dass es sich bei ihren Aussagen über die Qualität und das Ausmaß der Sanierung um bloße Einschätzungen handelt. Die Maklerin hat dies jedoch unterlassen, sodass ihr eine Pflichtverletzung anzulasten ist.
Gemäß § 3 Abs 4 MaklerG kann der Auftraggeber wegen der Verletzung wesentlicher Pflichten eine Mäßigung nach Maßgabe der durch den Pflichtverstoß bedingten geringeren Verdienstlichkeit des Maklers begehren. Aufgrund der begangenen Pflichtverletzung erachtete der OGH in gegenständlicher Angelegenheit eine Provisionsminderung von 60 % für angemessen.
Diese Entscheidung zeigt eindrucksvoll, dass der Makler bei Erstellung des Exposés äußerste Vorsicht walten lassen sollte. Beruhen Angaben im Exposé auf persönlichen Wahrnehmungen und Eindrücken des Maklers, sollte dieser die Richtigkeit seiner Angaben vorab entweder prüfen oder die Interessenten – tunlichst schriftlich – darauf hinweisen, dass die Angaben im Exposé nicht überprüft wurden. Die Aufklärung über Risiken befreit nämlich auch den Makler – wie jeden anderen Fachmann – von der Haftung.
(c) RA Mag. Daniel Lassingleithner, LLM.oec
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