Rein private Änderung der Verkaufsabsicht rechtfertigt …

OGH 27.8.2026, 1 Ob 69/26t

Die bloße Entscheidung eines Liegenschaftseigentümers, ein Grundstück doch nicht zu verkaufen, sondern innerhalb der Familie zu übertragen, stellt grundsätzlich keinen wichtigen Grund für die vorzeitige Auflösung eines befristeten Alleinvermittlungsauftrags dar. Im konkreten Fall blieb die Provisionsklage der Maklerin dennoch erfolglos, weil der Eigentümer wirksam nach dem Fern- und Auswärtsgeschäfte-Gesetz (FAGG) vom Maklervertrag zurückgetreten war.

Sachverhalt

Der beklagte Grundstückseigentümer, ein pensionierter Landwirt, wollte einen rund 58.800 m² großen Acker verkaufen. Ursprünglich war vorgesehen gewesen, die Liegenschaft seiner Tochter zu übertragen. Eine Einigung war jedoch zunächst daran gescheitert, dass das Grundstück mit Hypotheken belastet war, welche die Tochter nicht übernehmen wollte. Der Eigentümer entschloss sich daher zum Verkauf, um mit dem Erlös die bestehenden Schulden abzudecken.

Zu diesem Zweck schloss er vor Ort auf dem Grundstück mit einer Maklerin einen befristeten Alleinvermittlungsauftrag. Der Vertrag enthielt eine Vereinbarung, wonach die Maklerin unter bestimmten Voraussetzungen auch ohne erfolgreichen Abschluss des vermittelten Geschäfts eine Provision verlangen konnte. Das sollte insbesondere gelten, wenn der Auftraggeber den Alleinvermittlungsauftrag ohne wichtigen Grund vorzeitig auflöste. Eine solche Vereinbarung ist nach § 15 Abs 2 Z 1 MaklerG grundsätzlich zulässig.

Nur wenige Tage nach Vertragsabschluss teilte der Eigentümer der Maklerin mit, dass er das Grundstück nun doch nicht verkaufen wolle. Seine Tochter sei mittlerweile zur Übernahme bereit, weshalb die Liegenschaft im Familienbesitz bleiben solle. Die Maklerin begehrte daraufhin die vereinbarte Provision/Entschädigung nach § 15 MaklerG.

Entscheidungen der Vorinstanzen

Das Erstgericht wies die Klage ab. Es ging davon aus, dass der Eigentümer aus beachtenswerten Gründen vom geplanten Verkauf Abstand genommen habe.

Auch das Berufungsgericht bejahte einen wichtigen Grund für die vorzeitige Auflösung des Alleinvermittlungsauftrags. Entscheidend sei, dass sich die Bereitschaft der Tochter zur Übernahme erst nach Abschluss des Maklervertrags ergeben habe. Dem Eigentümer könne daher nicht zugemutet werden, am Verkaufsauftrag festzuhalten.

Beurteilung durch den OGH

Der Oberste Gerichtshof widersprach dieser rechtlichen Beurteilung. Zwar kann auch ein befristeter Maklervertrag aus wichtigem Grund vorzeitig aufgelöst werden. Voraussetzung ist jedoch, dass die Fortsetzung des Vertragsverhältnisses für den kündigenden Vertragspartner unzumutbar geworden ist.

Ein wichtiger Grund muss nicht zwingend in der Person oder im Verhalten des Maklers liegen. Er kann sich grundsätzlich auch aus der Sphäre des Auftraggebers oder eines Dritten ergeben. Solche Umstände dürfen allerdings nicht vom Auftraggeber verschuldet sein und müssen ein Gewicht erreichen, das ihm die weitere Bindung an den Vertrag unzumutbar macht. Ob dies der Fall ist, ist anhand einer umfassenden Interessenabwägung zu beurteilen.

Diese Voraussetzungen lagen nach Ansicht des OGH hier nicht vor. Der Eigentümer hatte seine Verkaufsabsicht lediglich deshalb geändert, weil sich nun doch eine Möglichkeit zur Übertragung an seine Tochter ergeben hatte. Sein Wunsch, das Grundstück im Familienbesitz zu erhalten, war zwar persönlich nachvollziehbar, stellte aber ein rein privates Motiv dar.

Aus diesem Motiv war insbesondere nicht erkennbar, weshalb dem Eigentümer die Einhaltung der vereinbarten Vertragsbindung unzumutbar sein sollte, während die Maklerin die sofortige Beendigung des Vertrags hinnehmen müsste. Die wirtschaftlichen Interessen der Maklerin waren bei der Beurteilung ebenfalls zu berücksichtigen. Sie durfte sich auf die vereinbarte Laufzeit einstellen und ihre Vermittlungstätigkeit entsprechend planen und hatte auch bereits ein Expose erstellt.

Der OGH betonte zudem, dass eine bloße Änderung der persönlichen Verkaufsabsicht nicht ohne Weiteres als wichtiger Grund anerkannt werden kann. Andernfalls würde die Befristung eines Alleinvermittlungsauftrags weitgehend ihren wirtschaftlichen Zweck verlieren. Der Auftraggeber könnte sich jederzeit durch eine einseitige Änderung seiner privaten Pläne von der Bindung lösen.

Die Erklärung des Eigentümers, keinen Verkauf und damit auch keine weitere Vermittlungstätigkeit mehr zu wünschen, war daher als vorzeitige Auflösung ohne wichtigen Grund zu beurteilen. Damit wären grundsätzlich die Voraussetzungen des vertraglich vereinbarten Provisionsanspruchs nach § 15 Abs 2 Z 1 MaklerG erfüllt gewesen.

Dennoch keine Provision wegen Rücktritts nach dem FAGG

Die Maklerin erhielt die begehrte Provision trotzdem nicht. Der Alleinvermittlungsauftrag war nämlich außerhalb ihrer Geschäftsräume, konkret auf dem Grundstück des Eigentümers, abgeschlossen worden. Es handelte sich somit um einen Vertrag, auf den die Rücktrittsbestimmungen des FAGG anzuwenden waren.

Der Eigentümer hatte innerhalb der gesetzlichen Frist unmissverständlich erklärt, am Vertrag nicht mehr festhalten zu wollen. Ein Rücktritt nach § 11 FAGG ist an keine bestimmte Form gebunden und muss auch nicht ausdrücklich als solcher bezeichnet werden. Entscheidend ist, dass aus der Erklärung eindeutig hervorgeht, dass der Verbraucher den Vertrag nicht fortsetzen will. Die Mitteilung, das Grundstück nicht mehr verkaufen und keine weitere Vermittlungstätigkeit wünschen zu wollen, genügte diesen Anforderungen.

Der wirksame Rücktritt beseitigte den Maklervertrag rückwirkend. Damit entfiel auch die vertragliche Grundlage für die Provisionsvereinbarung nach § 15 Abs 2 Z 1 MaklerG. Ein Entgelt für bereits erbrachte Leistungen wäre nach § 16 FAGG nur unter besonderen Voraussetzungen in Betracht gekommen, insbesondere bei einem ausdrücklichen Verlangen des Verbrauchers nach § 10 FAGG, mit der Dienstleistung noch während der Rücktrittsfrist zu beginnen. Ein darauf gestützter Anspruch konnte der Maklerin im konkreten Verfahren nicht zugesprochen werden, zumal es dazu kein Vorbringen im Prozess gab.

Bedeutung/Aspekte der Entscheidung

Die Entscheidung trennt zwei rechtlich unterschiedliche Formen der Vertragsbeendigung:

• Eine vorzeitige Auflösung aus wichtigem Grund setzt voraus, dass die weitere Vertragsbindung unzumutbar ist. Eine rein private Änderung der Verkaufspläne reicht dafür grundsätzlich nicht aus.
• Ein gesetzlicher Rücktritt nach dem FAGG bedarf hingegen keines wichtigen Grundes. Liegen dessen Voraussetzungen vor, kann der Verbraucher innerhalb der Rücktrittsfrist auch dann wirksam zurücktreten, wenn sein Motiv ausschließlich privater Natur ist.

(c) RA Dr. Daniel Lassingleithner, LLM.oec.

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