Welche Aufklärungs-, Prüf- und Sorgfaltspflichten treffen den Immobilienmakler in Zusammenhang mit baubehördlichen Bewilligungen?
Lesen Sie dazu meine Publikation, erschienen in der Fachzeitschrift immolex.
Zur Zweckgleichwertigkeit gemäß § 6 Abs 3 Maklergesetz:
I. Allgemeines:
Wie allgemein bekannt, hat der Makler gemäß § 6 Abs 3 MaklerG auch dann einen Anspruch auf Provision, wenn auf Grund seiner Tätigkeit zwar nicht das vertragsgemäß zu vermittelnde Geschäft, wohl aber ein diesem nach seinem Zweck wirtschaftlich gleichwertiges Geschäft zustande kommt.
In der bisherigen Rechtsprechung wurden etwa der Vertragsabschluss mit dem Vater anstelle des Sohnes sowie die Miete anstelle des Kaufs als zweckgleichmäßig qualifiziert, was im Ergebnis zur Provisionszahlungspflicht führt.
II. Sachverhalt:
In dem der Entscheidung des OGH vom 24.04.2019 zu 4 Ob 154/19d zu Grunde liegenden Sachverhalt wurde der Immobilienmakler mit der Vermittlung eines historischen Reitstalls mit Reithalle, 24 Pferdebox und Nebengebäuden mit drei Wohnungen beauftragt. Der Eigentümer der Liegenschaft war in erster Linie an einer weiteren Verpachtung des Betriebs einschließlich der „Pächterwohnung“ interessiert. Der Beklagte Interessent war auch an einer Pacht interessiert. Er stellte im Zuge der Besichtigung auch klar, dass im Falle der Pacht seine fünf familieneigenen Pferde innerhalb des Betriebs ihren Platz finden müssen.
In den folgenden Verhandlungen konnte jedoch keine Einigung über den Pachtzins erzielt werden, sodass die Verhandlungen scheiterten. In weiterer Folge traf der Eigentümer der Liegenschaft die Entscheidung, den Reitstall selbst zu betreiben. Er schloss sodann mit dem Beklagten und ehemaligen Interessenten einen Vertrag über die Einstellung der fünf familieneigenen Pferde des Beklagten ab Mai 2017.
Der Kläger begehrte die Zahlung der Vermittlungsprovision unter Berufung auf das Vorliegen eines zweckgleichwertigen Geschäfts gemäß § 6 Abs 3 MaklerG.
III. Entscheidung:
Der Fall der Zweckgleichmäßigkeit ist immer im Einzelfall zu beurteilen. Der OGH führte unter anderem aus, dass im Anlassfall der Zweck des erteilten Vermittlungsauftrags für alle Beteiligten klar erkennbar darin bestanden hat, dass die Reitanlage als lebendes Unternehmen verpachtet und vom Pächter als solches weiterbetrieben werden soll. Dem Maklervertrag sei hingegen nicht zu entnehmen, dass sich dieser auch auf die bloße Vermietung einer Wohnung an einen Pferdeeinsteller beziehen soll. Insgesamt sei der letztlich abgeschlossene Pferdeeinstellungsvertrag im Vergleich zur Verpachtung der Reitanlage nicht als zweckgleichwertig zu qualifizieren.
IV. Anmerkung:
Richtig ist, dass der Fall der Zweckgleichmäßigkeit immer im Einzelfall zu beurteilen ist. Zuzustimmen ist dem OGH auch, dass im vorliegenden Fall für alle Beteiligten klar erkennbar war, dass die gesamte Reitanlage als lebendes Unternehmen verpachtet werden soll.
Allerdings hat der Beklagte bereits im Zuge der Besichtigung die klare Absicht geäußert, seine fünf familieneigenen Pferde in den Betrieb „zu integrieren“. Wenn der Beklagte bereits im Zuge der Vermittlungstätigkeit die Absicht äußert, im Falle der Inbestandnahme des gesamten Betriebs seine fünf familieneigenen Pferde innerhalb des Betriebs „zu integrieren“ und in weiterer Folge zwar kein Pachtvertrag über den Betrieb, jedoch sehr wohl ein Vertrag über die Einstellung der fünf familieneigenen Pferde mit dem Liegenschaftseigentümer geschlossen wird, ist meines Erachtens entgegen der Auffassung des Höchstgerichts sehr wohl von einem zweckgleichwertigen Geschäft auszugehen. Die Zweckgleichwertigkeit bezieht sich zwar nur auf einen Teil des ursprünglichen Maklervertrags; dies schadet aber auch nicht, da sich der Provisionsanspruch des Maklers vom tatsächlichen Bestandzins errechnet und dieser für die Anmietung der „Pferdestellplätze“ wohl deutlich geringer ausgefallen ist, als bei Verpachtung des gesamten Betriebs. An der Verdienstlichkeit und dem adäquaten Kausalzusammenhang der Tätigkeit des Maklers kann dabei nicht gezweifelt werden.
Im Ergebnis wäre daher meines Erachtens von einer Pflicht zur Bezahlung der Maklerprovision auszugehen gewesen.
© RA Mag. Daniel Lassingleithner, LLM.oec.
Disclaimer: Diese Übersicht dient ausschließlich der unverbindlichen Information und ersetzt keine individuelle Rechtsberatung, weshalb hierfür auch keine Haftung übernommen werden kann.
Achtung bei Erstellung des Exposés!!
Im vorliegenden Fall hat die Maklerin im Exposé das Haus als „komplett saniert und der Dachbodenausbau neu errichtet“ beworben. Dies wurde im Zuge der Besichtigung von der Maklerin gegenüber den späteren Käufern auch mündlich bestätigt. Weiters sicherte die Maklerin mündlich ausdrücklich zu, dass die Sanierung des Hauses nach dem Stand der Technik erfolgt sei. Nach Übergabe der Liegenschaft an die Käufer wurde festgestellt, dass zahlreiche gravierende Mängel vorliegen. Die Kläger begehrten die Rückzahlung der Maklerprovision aufgrund der Zusicherungen der Maklerin. Die Maklerin wendete ein, dass sie als Maklerin zu Nachforschungen über Mängel nicht verpflichtet gewesen sei und ihre keine Mängel bekannt gewesen wären.
Der OGH hat zunächst in Entsprechung der ständigen Rechtsprechung zutreffend ausgeführt, dass eine Haftung für Fehlinformationen des Maklers nur dann zu bejahen ist, wenn ihn ein Verschulden trifft. Für die Richtigkeit einer bloß weitergegebenen Information eines Dritten haftet der Makler daher grundsätzlich nicht. Solange für ihn keine Veranlassung besteht, an der Richtigkeit einer Information zu zweifeln, darf er sie weitergeben und ist zu Nachforschungen nicht verpflichtet. Er darf aber nicht den Eindruck erwecken, er habe den Wahrheitsgehalt überprüft. Der Immobilienmakler darf also im Ergebnis keine Informationen erteilen und Zusagen tätigen, die seinen Kenntnisstand übersteigen. Wird eine bestimmte Eigenschaft ausdrücklich zugesichert, die sich jedoch später als falsch herausstellt, ist dem Immobilienmakler eine Pflichtverletzung anzulasten.
In gegenständlicher Sache hat die Maklerin durch die oben genannten Ausführungen im Exposé und die Zusicherungen im Rahmen der Besichtigung bei den Käufern den Eindruck erweckt, dass sie sich über den Wahrheitsgehalt der im Exposé beworbenen Komplettsanierung vorab informiert hat. Die Maklerin wäre verpflichtet gewesen, die Käufer darauf hinzuweisen, dass es sich bei ihren Aussagen über die Qualität und das Ausmaß der Sanierung um bloße Einschätzungen handelt. Die Maklerin hat dies jedoch unterlassen, sodass ihr eine Pflichtverletzung anzulasten ist.
Gemäß § 3 Abs 4 MaklerG kann der Auftraggeber wegen der Verletzung wesentlicher Pflichten eine Mäßigung nach Maßgabe der durch den Pflichtverstoß bedingten geringeren Verdienstlichkeit des Maklers begehren. Aufgrund der begangenen Pflichtverletzung erachtete der OGH in gegenständlicher Angelegenheit eine Provisionsminderung von 60 % für angemessen.
Diese Entscheidung zeigt eindrucksvoll, dass der Makler bei Erstellung des Exposés äußerste Vorsicht walten lassen sollte. Beruhen Angaben im Exposé auf persönlichen Wahrnehmungen und Eindrücken des Maklers, sollte dieser die Richtigkeit seiner Angaben vorab entweder prüfen oder die Interessenten – tunlichst schriftlich – darauf hinweisen, dass die Angaben im Exposé nicht überprüft wurden. Die Aufklärung über Risiken befreit nämlich auch den Makler – wie jeden anderen Fachmann – von der Haftung.
(c) RA Mag. Daniel Lassingleithner, LLM.oec
Disclaimer: Diese Übersicht dient ausschließlich der unverbindlichen Information und ersetzt keine individuelle Rechtsberatung, weshalb hierfür auch keine Haftung übernommen werden kann.
OGH 27.06.2019, 6 Ob 98/19h
Werbung des Maklers mit „unverbaubaren“ Ausblick macht den Makler bei fehlendem Verschulden selbst dann nicht haftbar, wenn es sich dabei um eine Fehlinformation handelt.
Im vorliegenden Fall hat die Immobilienmaklerin die Liegenschaft im Expose mit einem „unverbaubaren“ Ausblick beworben. Grundlage dieser Werbung war ein von einer Ziviltechnikergesellschaft erstellter Lageplan, welcher jedoch eine unzutreffende Parzellierung der Nachbargrundstücke enthielt. Tatsächlich wurde auf der Nachbarliegenschaft nämlich ein Wohnhaus errichtet, welches den Ausblick beeinträchtigte. Aufgrund dieses Umstands wurde von den Käufern die durch den beeinträchtigten Ausblick kausal verursachte Wertminderung von der Immobilienmaklerin als Schadenersatz aufgrund der Fehlinformation gerichtlich geltend gemacht.
Völlig zutreffend hat der OGH festgehalten, dass eine Haftung des Maklers wegen einer Fehlinformation nur dann möglich ist, wenn ihn ein Verschulden trifft. Da für den Immobilienmakler beim gegenständlichen Sachverhalt keinerlei Anhaltspunkte bestanden, dass der von der Ziviltechnikergesellschaft erstellte Lageplan nicht richtig sein könnte, war er auch nicht verpflichtet, diesen zu überprüfen, zumal der Makler nach der Rechtsprechung für die Richtigkeit einer bloß weitergegebenen Information nicht haftet.
Für den Immobilienmakler gilt daher der Grundsatz, dass er vom Verkäufer erhaltene Informationen grundsätzlich ohne Prüfung an die Interessenten bzw. Käufer weitergeben darf, wenn für ihn keine Veranlassung besteht, an der Richtigkeit der erhaltenen Informationen zu zweifeln. Er darf dabei aber nicht den Eindruck erwecken, er habe den Wahrheitsgehalt dieser Informationen überprüft. Es ist daher jedem Immobilienmakler zu empfehlen, die Interessenten darauf hinzuweisen (tunlichst schriftlich), dass die weitergegebenen Informationen nicht überprüft wurden. Wenn Zweifel an der Richtigkeit der erhaltenen Informationen bestehen, ist jedenfalls eine entsprechende Überprüfung angezeigt.
Für etwaige (weitergehende) Anfragen zum Thema Schadenersatz und Haftung stehen wir natürlich jederzeit gerne zur Verfügung.
(c) Mag. Daniel Lassingleithner, LLM.oec.
Disclaimer: Diese Übersicht dient ausschließlich der unverbindlichen Information und ersetzt keine individuelle Rechtsberatung, weshalb hierfür auch keine Haftung übernommen werden kann.
Konsequenzen der gescheiterten Finanzierung des geplanten Liegenschaftskaufs nach Vorliegen eines allseits unterfertigten Kaufanbots auf den Provisionsanspruch des Immobilienmaklers.
Lesen Sie dazu meine Publikation, erschienen im Immolex vom Februar 2019