OGH, 04.07.2024, 5 Ob 87/24s
Gemäß § 7 Abs 1 MaklerG entsteht der Anspruch auf Provision mit der Rechtswirksamkeit des vermittelten Geschäfts. Dabei ist nach der Rechtsprechung eine Punktation iSd § 885 ABGB grundsätzlich ausreichend, sodass der Provisionsanspruch des Immobilienmaklers regelmäßig bereits mit Vorliegen des rechtswirksamen Kaufanbotes entsteht.
Nach § 7 Abs 2 MaklerG entfällt der Anspruch auf Provision aber wieder, wenn und soweit feststeht, dass der Vertrag zwischen dem Dritten und dem Auftraggeber aus nicht vom Auftraggeber zu vertretenden Gründen nicht ausgeführt wird. Bei Leistungsverzug des Dritten hat der Auftraggeber nachzuweisen, dass er alle zumutbaren Schritte unternommen hat, um den Dritten zur Leistung zu veranlassen.
In der Praxis kommt es insbesondere dann zu einem nachträglichen Provisionsentfall, wenn der Kaufvertrag wegen einer Leistungsstörung (nachträgliche Unmöglichkeit, Verzug, Gewährleistung, positive Vertragsverletzung) oder eines „Wurzelmangels“ (List, Irrtum, Drohung etc.) erfolgreich angefochten wird.
Nach der Judikatur ist eine bloße „Anfechtungslage“, ohne dass bereits eine Vertragsanfechtung vorgenommen worden wäre, nicht ausreichend. Für die Versagung des Provisionsanspruchs ist nämlich die Beseitigung der Rechtswirksamkeit des Vertrags entscheidend. Eine gerichtliche Anfechtung ist aber nicht (immer) erforderlich. Nach der Rechtsprechung steht dem Vermittler ein Provisionsanspruch auch dann nicht zu, wenn es zu einer einvernehmlichen Auflösung wegen eines Wurzelmangels und/oder einer Leistungsstörung gekommen ist.
Im Zuge der Entscheidung 5 Ob 87/24s hat die kl. Immobilienmaklerin ihren Provisionsanspruch gegenüber der Käuferin eines Wohnungseigentumsobjektes gerichtlich geltend gemacht. Gegen die Berechtigung des Klagebegehrens wurden zahlreiche Einwendungen erhoben, jedoch auch ein wesentlicher Einwand unterlassen.
Der OGH hat klargestellt, dass eine Vertragsanfechtung (hier wegen Irrtums) einer entsprechenden Erklärung des Vertragsteils bedurft hätte und dass eine zwar aufgrund der Sachlage grundsätzlich denkbare, aber vom Berechtigten nicht geltend gemachte „Anfechtungslage“ für sich allein nicht ausreicht, um vom Entfall des Provisionsanspruchs wegen eines nicht (beständig) wirksamen Vertragsabschlusses ausgehen zu können. Vielmehr hätte in I. Instanz die Anfechtung des Kaufvertrages wegen eines durch unrichtige Informationen der Klägerin veranlassten Irrtums erklärt werden müssen (!).
In der Praxis ist somit hinkünftig im Passivprozess darauf zu achten, dass entsprechendes Vorbringen zu einem Wurzelmangel erstattet und die Anfechtung des Vertrages (ausdrücklich) erklärt wird.
(c) RA Dr. Daniel Lassingleithner, LLM.oec.
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