von Daniel Lassingleithner | Okt 1, 2024 | Maklerrecht
OGH, 04.07.2024, 5 Ob 87/24s
Gemäß § 7 Abs 1 MaklerG entsteht der Anspruch auf Provision mit der Rechtswirksamkeit des vermittelten Geschäfts. Dabei ist nach der Rechtsprechung eine Punktation iSd § 885 ABGB grundsätzlich ausreichend, sodass der Provisionsanspruch des Immobilienmaklers regelmäßig bereits mit Vorliegen des rechtswirksamen Kaufanbotes entsteht.
Nach § 7 Abs 2 MaklerG entfällt der Anspruch auf Provision aber wieder, wenn und soweit feststeht, dass der Vertrag zwischen dem Dritten und dem Auftraggeber aus nicht vom Auftraggeber zu vertretenden Gründen nicht ausgeführt wird. Bei Leistungsverzug des Dritten hat der Auftraggeber nachzuweisen, dass er alle zumutbaren Schritte unternommen hat, um den Dritten zur Leistung zu veranlassen.
In der Praxis kommt es insbesondere dann zu einem nachträglichen Provisionsentfall, wenn der Kaufvertrag wegen einer Leistungsstörung (nachträgliche Unmöglichkeit, Verzug, Gewährleistung, positive Vertragsverletzung) oder eines „Wurzelmangels“ (List, Irrtum, Drohung etc.) erfolgreich angefochten wird.
Nach der Judikatur ist eine bloße „Anfechtungslage“, ohne dass bereits eine Vertragsanfechtung vorgenommen worden wäre, nicht ausreichend. Für die Versagung des Provisionsanspruchs ist nämlich die Beseitigung der Rechtswirksamkeit des Vertrags entscheidend. Eine gerichtliche Anfechtung ist aber nicht (immer) erforderlich. Nach der Rechtsprechung steht dem Vermittler ein Provisionsanspruch auch dann nicht zu, wenn es zu einer einvernehmlichen Auflösung wegen eines Wurzelmangels und/oder einer Leistungsstörung gekommen ist.
Im Zuge der Entscheidung 5 Ob 87/24s hat die kl. Immobilienmaklerin ihren Provisionsanspruch gegenüber der Käuferin eines Wohnungseigentumsobjektes gerichtlich geltend gemacht. Gegen die Berechtigung des Klagebegehrens wurden zahlreiche Einwendungen erhoben, jedoch auch ein wesentlicher Einwand unterlassen.
Der OGH hat klargestellt, dass eine Vertragsanfechtung (hier wegen Irrtums) einer entsprechenden Erklärung des Vertragsteils bedurft hätte und dass eine zwar aufgrund der Sachlage grundsätzlich denkbare, aber vom Berechtigten nicht geltend gemachte „Anfechtungslage“ für sich allein nicht ausreicht, um vom Entfall des Provisionsanspruchs wegen eines nicht (beständig) wirksamen Vertragsabschlusses ausgehen zu können. Vielmehr hätte in I. Instanz die Anfechtung des Kaufvertrages wegen eines durch unrichtige Informationen der Klägerin veranlassten Irrtums erklärt werden müssen (!).
In der Praxis ist somit hinkünftig im Passivprozess darauf zu achten, dass entsprechendes Vorbringen zu einem Wurzelmangel erstattet und die Anfechtung des Vertrages (ausdrücklich) erklärt wird.
(c) RA Dr. Daniel Lassingleithner, LLM.oec.
Disclaimer: Diese Übersicht dient ausschließlich der unverbindlichen Information und ersetzt keine individuelle Rechtsberatung, weshalb hierfür auch keine Haftung übernommen werden kann.
von Daniel Lassingleithner | Feb 14, 2024 | Maklerrecht
Immobilienmakler haften grundsätzlich „nur“ für den sogenannten Vertrauensschaden. Wie meinerseits bereits in immolex 2019/116 zur Entscheidung des OGH 6 Ob 98/19h ausgeführt, hat der OGH im Rahmen einer aktuellen Entscheidung seine Judikaturlinie zur Höhe der Haftung des Immobilienmaklers im Falle von Pflichtverletzungen erneut bestätigt.
Nach dieser aktuellen Entscheidung ist grundsätzlich nur der Vertrauensschaden und nicht das Erfüllungsinteresse zu ersetzen. Im gegenständlichen Anlassfall begehrte der Käufer vom Makler aufgrund vorliegender Mängel am Vermittlungsobjekt (Haus) die damit verbundene Wertminderung. Allerdings scheiterte dieser Anspruch daran, dass der Käufer auch bei richtiger Information über dessen tatsächlichen Zustand durch den Makler kein mangelfreies Haus mit einem höheren Wert erhalten hätte. Der Kläger begehrt damit nämlich das Erfüllungsinteresse und NICHT den Vertrauensschaden.
In der Praxis ist daher die Geltendmachung jedweder Schadenersatzansprüche gegenüber einem Makler insbesondere auch der Höhe nach auf deren rechtliche Durchsetzbarkeit zu prüfen, um nicht im Prozess ein „böses Erwachen“ zu erleben und allenfalls mit Prozesskosten belastet zu werden. Diese Prüfung übernehmen wir gerne für Sie.
(c) RA Dr. Daniel Lassingleithner, LLM.oec.
Disclaimer: Diese Übersicht dient ausschließlich der unverbindlichen Information und ersetzt keine individuelle Rechtsberatung, weshalb hierfür auch keine Haftung übernommen werden kann.
von Daniel Lassingleithner | Jan 17, 2024 | Allgemein, Maklerrecht
Am 24.04.2024 hält Kollege Dr. Daniel Lassingleithner, LLM.oec., im Rahmen eines Live-Webcastes für die AWAK einen Online-Vortrag zum Thema:
IMMOBILIENMAKLERRECHT: PROVISIONSVORAUSSETZUNGEN UND HAFTUNG
Nähere Informationen zum Seminarinhalt und zur Anmeldung finden Sie unter diesem Link.
von Daniel Lassingleithner | Nov 1, 2023 | Maklerrecht
Der Provisionsanspruch des Maklers setzt bekanntlich voraus, dass die „allgemeinen“ Provisionsvoraussetzungen des § 6 Abs 1 MaklerG erfüllt sind. Es ist also der Abschluss eines (konkludenten) Maklervertrags, eine verdienstliche Tätigkeit sowie ein adäquater Kausalzusammenhang zwischen der verdienstlichen Tätigkeit und dem Zustandekommen des Rechtsgeschäfts erforderlich. Nach der Rechtsprechung ist insb entscheidend, ob die verdienstliche und (zumindest mit-)kausale Tätigkeit des Maklers für das letztlich zustande gekommene Geschäft bei wertender Betrachtung der Gesamtumstände im konkreten Einzelfall als noch adäquat anzusehen ist.
Eine verdienstliche Tätigkeit liegt nach der Judikatur dann vor, wenn sie den Anforderungen des Maklervertrags entspricht und ihrer Art nach geeignet ist, für den Geschäftsherrn Vertragspartner aufzufinden bzw. diese zum Vertragsabschluss zu bewegen.
Bei der Provisionsvoraussetzung der Verdienstlichkeit ist – für den Geschäftszweig der Realitätenvermittler – zwischen
- „Verdienstlichkeit durch Namhaftmachung“, und
- „Verdienstlichkeit in anderer Weise als durch Namhaftmachung„
zu unterscheiden.
Nach der Rsp ist unter Namhaftmachung die erstmalige Nennung eines bisher unbekannten Interessenten zu verstehen. Die (ausdrückliche) Bekanntgabe des Namens ist dabei nicht erforderlich. Es ist ausreichend, dass der namhaft Gemachte so weit individualisiert wird, dass sich der Auftraggeber mit ihm in Verbindung setzen kann.
Verdienstlichkeit in anderer Weise als durch Namhaftmachung setzt hingegen „klassische“ Vermittlungsaktivitäten in Form des Förderns des Vertragsabschlusses voraus. Der Begriff „Vermitteln“ bedeutet nach der Rsp, zwei potenzielle Vertragspartner zusammenzubringen und zum Geschäftsabschluss zu bewegen. Zur Vermittlung gehört, dass der Vermittler auf den Entschluss des Gegners mindestens einwirkt, dass er versucht, ihm das Vertragsanbot schmackhaft zu machen, indem er fördernde Vorstellungen erweckt und bekräftigt und hemmende beseitigt oder entkräftet.
Entscheidend ist nunmehr, dass sich der Makler auf eine solche Verdienstlichkeit in anderer Weise als durch Namhaftmachung nach einer Entscheidung des OGH und einem Teil des Schrifttums nur dann berufen kann, wenn diese maklervertraglich vereinbart wurde.
Schon der Gesetzestext des § 6 Abs 1 MaklerG stellt ausdrücklich auf die vertragsgemäße verdienstliche Tätigkeit ab. Damit ergibt sich bereits aus dem Wortlaut, dass die verdienstliche Tätigkeit durch den konkreten Maklervertrag definiert wird. Diese Auslegung steht auch im Einklang mit der Judikatur, nach welcher eine verdienstliche Tätigkeit dann vorliegt, wenn sie den Anforderungen des Maklervertrages entspricht und ihrer Art nach geeignet ist, für den Geschäfts und Vertragspartner aufzufinden bzw. diese zum Vertragsabschluss zu bewegen.
Zusammenfassend ist daher jedem Makler dringend zu empfehlen, eine entsprechende Vereinbarung mit den Auftraggebern zu treffen, andernfalls trotz intensiver Vermittlungstätigkeiten allenfalls kein Provisionsanspruch geltend gemacht werden kann. Im Anwendungsbereich des KSchG (sohin im B-2-C-Bereich) sollte aufgrund von § 30b KSchG eine solche Vereinbarung jedenfalls schriftlich getroffen werden. Dies ist auch aus Beweiszwecken dringend zu empfehlen.
Wir prüfen gerne Ihre Verträge und nehmen allenfalls die notwendigen Adaptierungen vor.
(c) RA Dr. Daniel Lassingleithner, LLM.oec.
Disclaimer: Diese Übersicht dient ausschließlich der unverbindlichen Information und ersetzt keine individuelle Rechtsberatung, weshalb hierfür auch keine Haftung übernommen werden kann.
von Daniel Lassingleithner | Apr 29, 2023 | Immobilien Verträge, Maklerrecht, Publikation
Lesen Sie meinen in der Zeitschrift immolex (immolex 2023/60) erschienenen Beitrag zum Thema „Die Aufteilung der Provision bei Maklermehrheit“ unter „Beitrag immolex“
von Daniel Lassingleithner | Jul 23, 2022 | Allgemein, Immobilien Verträge, Maklerrecht
Im Rahmen der Entscheidung 5 Ob 49/22z hat der OGH festgehalten, dass im Falle des Bestehens einer vertraglichen Regelung über die Übernahme der Käuferprovision der „eintretende“ Vorkaufsberechtigte die Käuferprovision zu übernehmen hat.
Der Entscheidung lag folgender Sachverhalt zu Grunde:
Die Eigentümerin einer Liegenschaft, auf der zugunsten der Beklagten ein Vorkaufsrecht einverleibt war, beauftragte die klagende Immobilienmaklerin mit der Verwertung ihrer Liegenschaft, diese machte eine Käuferin namhaft. Am 27. Oktober 2020 schlossen die Eigentümerin und diese Käuferin einen – durch die Nichtausübung des Vorkaufsrechts der Beklagten aufschiebend bedingten – Kaufvertrag über die Liegenschaft zum Preis von 42.960.000 EUR. Die Beklagte nahm ihr Vorkaufsrecht wahr und trat am 2. Dezember 2020 durch Abschluss eines eigenen Kaufvertrags mit der Eigentümerin in den Vorkaufsfall ein. Sowohl der Kaufvertrag vom 27. Oktober 2020 als auch der vom 2. Dezember 2020 enthält in seinem Punkt 11.3. folgende Klausel: „Der Käufer verpflichtet sich weiters, die käuferseitige Provision des Maklers Ö* GmbH in Höhe von 204.875,00 EUR zuzüglich USt zu bezahlen. Die Regelung in diesem Punkt 11.3. stellt einen echten Vertrag zugunsten des genannten Maklers als Dritter dar.
Der OGH hatte also zu beurteilen, ob die Überwälzung der Käuferprovision auf den Vorkaufsberechtigen zulässig ist und hat dies im Ergebnis richtigerweise bejaht. Schon nach der deutschen Rechtsprechung ist eine Überwälzung von Maklerkosten auf den Vorkaufsberechtigten grundsätzlich zulässig. Im konkreten Fall wurde die Übernahme der Käuferprovision sowohl im Vertrag mit der eigentlichen Käuferin als auch mit dem Vorkaufsberechtigten vereinbart. Im Falle einer solchen klaren Vereinbarung ist nach dem OGH richtigerweise davon auszugehen, dass die Käuferprovision vom Vorkaufsberechtigten zu übernehmen ist. Dieser profitiert letztlich von der verdienstlichen und adäquat kausalen Vermittlungstätigkeit des Maklers gegenüber dem eigentlichen Käufer; ohne (aufschiebend bedingten) Vertragsabschluss mit dem eigentlichen Käufer würde nämlich der Vorkaufsfall niemals „ausgelöst“ werden. Insofern „schlägt“ die verdienstliche und adäquat kausale Vermittlungstätigkeit letztlich auf den Vorkaufsberechtigten durch.
Vom OGH offen gelassen wurde freilich die Frage, ob der Vorkaufsberechtigte auch ohne vertragliche Vereinbarung zur Übernahme der Käuferprovision verpflichtet gewesen wäre. Meines Erachtens sprechen die besseren – vorgenannten – Gründe dafür, auch ohne vertragliche Regelung eine Provisionszahlungspflicht des Vorkaufsberechtigten anzunehmen.
(c) Dr. Daniel Lassingleithner, LLM.oec.
Disclaimer: Diese Übersicht dient ausschließlich der unverbindlichen Information und ersetzt keine individuelle Rechtsberatung, weshalb hierfür auch keine Haftung übernommen werden kann.
