Zweckgleichwertigkeit des vermittelten Geschäfts – Anmerkung zu OGH 4 Ob 154/19d

Zweckgleichwertigkeit des vermittelten Geschäfts – Anmerkung zu OGH 4 Ob 154/19d

Zur Zweckgleichwertigkeit gemäß § 6 Abs 3 Maklergesetz:

I. Allgemeines:

Wie allgemein bekannt, hat der Makler gemäß § 6 Abs 3 MaklerG auch dann einen Anspruch auf Provision, wenn auf Grund seiner Tätigkeit zwar nicht das vertragsgemäß zu vermittelnde Geschäft, wohl aber ein diesem nach seinem Zweck wirtschaftlich gleichwertiges Geschäft zustande kommt.

In der bisherigen Rechtsprechung wurden etwa der Vertragsabschluss mit dem Vater anstelle des Sohnes sowie die Miete anstelle des Kaufs als zweckgleichmäßig qualifiziert,  was im Ergebnis zur Provisionszahlungspflicht führt.

II. Sachverhalt:

In dem der Entscheidung des OGH vom 24.04.2019 zu 4 Ob 154/19d zu Grunde liegenden Sachverhalt wurde der Immobilienmakler mit der Vermittlung eines historischen Reitstalls mit Reithalle, 24 Pferdebox und Nebengebäuden mit drei Wohnungen beauftragt. Der Eigentümer der Liegenschaft war in erster Linie an einer weiteren Verpachtung des Betriebs einschließlich der „Pächterwohnung“ interessiert. Der Beklagte Interessent war auch an einer Pacht interessiert. Er stellte im Zuge der Besichtigung auch klar, dass im Falle der Pacht seine fünf familieneigenen Pferde innerhalb des Betriebs ihren Platz finden müssen.

In den folgenden Verhandlungen konnte jedoch keine Einigung über den Pachtzins erzielt werden, sodass die Verhandlungen scheiterten. In weiterer Folge traf der Eigentümer der Liegenschaft die Entscheidung, den Reitstall selbst zu betreiben. Er schloss sodann mit dem Beklagten und ehemaligen Interessenten einen Vertrag über die Einstellung der fünf familieneigenen Pferde des Beklagten ab Mai 2017.

Der Kläger begehrte die Zahlung der Vermittlungsprovision unter Berufung auf das Vorliegen eines zweckgleichwertigen Geschäfts gemäß § 6 Abs 3 MaklerG.

III. Entscheidung:

Der Fall der Zweckgleichmäßigkeit ist immer im Einzelfall zu beurteilen. Der OGH führte unter anderem aus, dass im Anlassfall der Zweck des erteilten Vermittlungsauftrags für alle Beteiligten klar erkennbar darin bestanden hat, dass die Reitanlage als lebendes Unternehmen verpachtet und vom Pächter als solches weiterbetrieben werden soll. Dem Maklervertrag sei hingegen nicht zu entnehmen, dass sich dieser auch auf die bloße Vermietung einer Wohnung an einen Pferdeeinsteller beziehen soll. Insgesamt sei der letztlich abgeschlossene Pferdeeinstellungsvertrag im Vergleich zur Verpachtung der Reitanlage nicht als zweckgleichwertig zu qualifizieren.

IV. Anmerkung:

Richtig ist, dass der Fall der Zweckgleichmäßigkeit immer im Einzelfall zu beurteilen ist. Zuzustimmen ist dem OGH auch, dass im vorliegenden Fall für alle Beteiligten klar erkennbar war, dass die gesamte Reitanlage als lebendes Unternehmen verpachtet werden soll.

Allerdings hat der Beklagte bereits im Zuge der Besichtigung die klare Absicht geäußert, seine fünf familieneigenen Pferde in den Betrieb „zu integrieren“. Wenn der Beklagte bereits im Zuge der Vermittlungstätigkeit die Absicht äußert, im Falle der Inbestandnahme des gesamten Betriebs seine fünf familieneigenen Pferde innerhalb des Betriebs „zu integrieren“ und in weiterer Folge zwar kein Pachtvertrag über den Betrieb, jedoch sehr wohl ein Vertrag über die Einstellung der fünf familieneigenen Pferde mit dem Liegenschaftseigentümer geschlossen wird, ist meines Erachtens entgegen der Auffassung des Höchstgerichts sehr wohl von einem zweckgleichwertigen Geschäft auszugehen. Die Zweckgleichwertigkeit bezieht sich zwar nur auf einen Teil des ursprünglichen Maklervertrags; dies schadet aber auch nicht, da sich der Provisionsanspruch des Maklers vom tatsächlichen Bestandzins errechnet und dieser für die Anmietung der „Pferdestellplätze“ wohl deutlich geringer ausgefallen ist, als bei Verpachtung des gesamten Betriebs. An der Verdienstlichkeit und dem adäquaten Kausalzusammenhang der Tätigkeit des Maklers kann dabei nicht gezweifelt werden.

Im Ergebnis wäre daher meines Erachtens von einer Pflicht zur Bezahlung der Maklerprovision auszugehen gewesen.

© RA Mag. Daniel Lassingleithner, LLM.oec.

Disclaimer: Diese Übersicht dient ausschließlich der unverbindlichen Information und ersetzt keine individuelle Rechtsberatung, weshalb hierfür auch keine Haftung übernommen werden kann.

Mäßigung des Provisionsanspruchs – Anmerkung zur Entscheidung des OGH zu 5 Ob 125/19x

Mäßigung des Provisionsanspruchs – Anmerkung zur Entscheidung des OGH zu 5 Ob 125/19x

Achtung bei Erstellung des Exposés!!

 

Im vorliegenden Fall hat die Maklerin im Exposé das Haus als „komplett saniert und der Dachbodenausbau neu errichtet“ beworben. Dies wurde im Zuge der Besichtigung von der Maklerin gegenüber den späteren Käufern auch mündlich bestätigt. Weiters sicherte die Maklerin mündlich ausdrücklich zu, dass die Sanierung des Hauses nach dem Stand der Technik erfolgt sei. Nach Übergabe der Liegenschaft an die Käufer wurde festgestellt, dass zahlreiche gravierende Mängel vorliegen. Die Kläger begehrten die Rückzahlung der Maklerprovision aufgrund der Zusicherungen der Maklerin. Die Maklerin wendete ein, dass sie als Maklerin zu Nachforschungen über Mängel nicht verpflichtet gewesen sei und ihre keine Mängel bekannt gewesen wären.

Der OGH hat zunächst in Entsprechung der ständigen Rechtsprechung zutreffend ausgeführt, dass eine Haftung für Fehlinformationen des Maklers nur dann zu bejahen ist, wenn ihn ein Verschulden trifft. Für die Richtigkeit einer bloß weitergegebenen Information eines Dritten haftet der Makler daher grundsätzlich nicht. Solange für ihn keine Veranlassung besteht, an der Richtigkeit einer Information zu zweifeln, darf er sie weitergeben und ist zu Nachforschungen nicht verpflichtet. Er darf aber nicht den Eindruck erwecken, er habe den Wahrheitsgehalt überprüft. Der Immobilienmakler darf also im Ergebnis keine Informationen erteilen und Zusagen tätigen, die seinen Kenntnisstand übersteigen. Wird eine bestimmte Eigenschaft ausdrücklich zugesichert, die sich jedoch später als falsch herausstellt, ist dem Immobilienmakler eine Pflichtverletzung anzulasten.

In gegenständlicher Sache hat die Maklerin durch die oben genannten Ausführungen im Exposé und die Zusicherungen im Rahmen der Besichtigung bei den Käufern den Eindruck erweckt, dass sie sich über den Wahrheitsgehalt der im Exposé beworbenen Komplettsanierung vorab informiert hat. Die Maklerin wäre verpflichtet gewesen, die Käufer darauf hinzuweisen, dass es sich bei ihren Aussagen über die Qualität und das Ausmaß der Sanierung um bloße Einschätzungen handelt. Die Maklerin hat dies jedoch unterlassen, sodass ihr eine Pflichtverletzung anzulasten ist.

Gemäß § 3 Abs 4 MaklerG kann der Auftraggeber wegen der Verletzung wesentlicher Pflichten eine Mäßigung nach Maßgabe der durch den Pflichtverstoß bedingten geringeren Verdienstlichkeit des Maklers begehren. Aufgrund der begangenen Pflichtverletzung erachtete der OGH in gegenständlicher Angelegenheit eine Provisionsminderung von 60 % für angemessen.

Diese Entscheidung zeigt eindrucksvoll, dass der Makler bei Erstellung des Exposés äußerste Vorsicht walten lassen sollte. Beruhen Angaben im Exposé auf persönlichen Wahrnehmungen und Eindrücken des Maklers, sollte dieser die Richtigkeit seiner Angaben vorab entweder prüfen oder die Interessenten – tunlichst schriftlich – darauf hinweisen, dass die Angaben im Exposé nicht überprüft wurden. Die Aufklärung über Risiken befreit nämlich auch den Makler – wie jeden anderen Fachmann – von der Haftung.

(c) RA Mag. Daniel Lassingleithner, LLM.oec

Disclaimer: Diese Übersicht dient ausschließlich der unverbindlichen Information und ersetzt keine individuelle Rechtsberatung, weshalb hierfür auch keine Haftung übernommen werden kann.

 

 

Werbung des Maklers mit „unverbaubaren“ Ausblick macht den Makler bei fehlendem Verschulden selbst dann nicht haftbar, wenn es sich dabei um eine Fehlinformation handelt

Werbung des Maklers mit „unverbaubaren“ Ausblick macht den Makler bei fehlendem Verschulden selbst dann nicht haftbar, wenn es sich dabei um eine Fehlinformation handelt

OGH 27.06.2019, 6 Ob 98/19h

Werbung des Maklers mit „unverbaubaren“ Ausblick macht den Makler bei fehlendem Verschulden selbst dann nicht haftbar, wenn es sich dabei um eine Fehlinformation handelt.

Im vorliegenden Fall hat die Immobilienmaklerin die Liegenschaft im Expose mit einem „unverbaubaren“ Ausblick beworben. Grundlage dieser Werbung war ein von einer Ziviltechnikergesellschaft erstellter Lageplan, welcher jedoch eine unzutreffende Parzellierung der Nachbargrundstücke enthielt. Tatsächlich wurde auf der Nachbarliegenschaft nämlich ein Wohnhaus errichtet, welches den Ausblick beeinträchtigte. Aufgrund dieses Umstands wurde von den Käufern die durch den beeinträchtigten Ausblick kausal verursachte Wertminderung von der Immobilienmaklerin als Schadenersatz aufgrund der Fehlinformation gerichtlich geltend gemacht.

Völlig zutreffend hat der OGH festgehalten, dass eine Haftung des Maklers wegen einer Fehlinformation nur dann möglich ist, wenn ihn ein Verschulden trifft. Da für den Immobilienmakler beim gegenständlichen Sachverhalt keinerlei Anhaltspunkte bestanden, dass der von der Ziviltechnikergesellschaft erstellte Lageplan nicht richtig sein könnte, war er auch nicht verpflichtet, diesen zu überprüfen, zumal der Makler nach der Rechtsprechung für die Richtigkeit einer bloß weitergegebenen Information nicht haftet.

Für den Immobilienmakler gilt daher der Grundsatz, dass er vom Verkäufer erhaltene Informationen grundsätzlich ohne Prüfung an die Interessenten bzw. Käufer weitergeben darf, wenn für ihn keine Veranlassung besteht, an der Richtigkeit der erhaltenen Informationen zu zweifeln. Er darf dabei aber nicht den Eindruck erwecken, er habe den Wahrheitsgehalt dieser Informationen überprüft. Es ist daher jedem Immobilienmakler zu empfehlen, die Interessenten darauf hinzuweisen (tunlichst schriftlich), dass die weitergegebenen Informationen nicht überprüft wurden. Wenn Zweifel an der Richtigkeit der erhaltenen Informationen bestehen, ist jedenfalls eine entsprechende Überprüfung angezeigt.

Für etwaige (weitergehende) Anfragen zum Thema Schadenersatz und Haftung stehen wir natürlich jederzeit gerne zur Verfügung.

(c) Mag. Daniel Lassingleithner, LLM.oec.

Disclaimer: Diese Übersicht dient ausschließlich der unverbindlichen Information und ersetzt keine individuelle Rechtsberatung, weshalb hierfür auch keine Haftung übernommen werden kann.

 

Die Höhe der Immobilienmaklerprovision

Die Höhe der Immobilienmaklerprovision

Dieser Beitrag behandelt die Frage der zulässigen Höhe der vom Immobilienmakler in Rechnung gestellten Vermittlungsprovision beim Immobilienverkauf und -kauf sowie bei der Wohnungsmiete und der Miete von Einfamilienhäusern.

I. Allgemeines

Im Maklergesetz finden sich zur Höhe der Provision des Immobilienmaklers keine gesetzlichen Vorgaben. Verbindliche gesetzliche Vorgaben finden sich jedoch in der Verordnung über die Standes- und Ausübungsregeln für Immobilienmakler (kurz: Immobilienmaklerverordnung), welche für bestimmte Rechtsgeschäfte Provisionshöchstbeträge gesetzlich festlegt. Die genannte Verordnung gilt insbesondere für die „klassischen“ Immobilientransaktionen, wie die Vermittlung des Kaufes, Verkaufes und Tausches von bebauten und unbebauten Grundstücken, Wohnungen und Geschäftsräumen sowie für die Vermittlung von Bestandverträgen (Miet- und Pachtverträge).

Im Folgenden wird insbesondere die Höhe der Immobilienmaklerprovision bei Immobilienkauf und –verkauf sowie bei der Wohnungsmiete behandelt. Dabei muss jeweils zwischen der Abgeberprovision (Verkäufer bzw. Vermieter) und der Abnehmerprovision (Käufer bzw. Mieter) unterschieden werden.

II. Höhe der Maklerprovision bei Immobilienkauf und -verkauf

  1. Verkäuferprovision

Beim Verkauf von Immobilien kann die Höhe der vom Verkäufer zu bezahlenden Provision innerhalb des gesetzlichen Rahmens mit dem beauftragten Immobilienmakler vereinbart werden. Als Bemessungsgrundlage für die Höhe der Provision dient dabei der zwischen den Vertragsparteien vereinbarte Kaufpreis.

Gemäß § 15 Abs 2 Immobilienmaklerverordnung ist dabei zu beachten, dass die Höhe der Provision bis zu einem Kaufpreis von EUR 36.336,42 maximal vier Prozent des Kaufpreises betragen darf. Bei einem Kaufpreis zwischen EUR 36.336,42 und EUR 48.448,51 kann der Immobilienmakler eine pauschale Provision bis zu einer Höhe von EUR 1.453,46 einfordern. Bei einem Kaufpreis von über EUR 48.448,51 ist die Höhe der Provision mit drei Prozent des Kaufpreises begrenzt. Zusätzlich kann der Immobilienmakler noch die jeweils geltende gesetzliche Umsatzsteuer, derzeit also zwanzig Prozent, in Rechnung stellen.

Bei einem Kaufpreis in der Höhe von EUR 100.000,00 würde sich die Provision des Immobilienmaklers daher auf EUR 3.600,00 (EUR 100.000,00 * 3 % zzgl. 20 % USt) belaufen.

Teilweise können auch von diesen Grundsätzen abweichende Vereinbarungen zwischen Immobilienmakler und Verkäufer getroffen werden. Dies ist jedoch nur bei bestimmten Rechtsgeschäften möglich, sodass vorab jedenfalls eine entsprechende juristische Beratung zu empfehlen ist.

  1. Käuferprovision

Im Falle einer für den Vertragsabschluss verdienstlichen und adäquat kausalen Tätigkeit des Immobilienmaklers kann dieser grundsätzlich auch vom Käufer eine Provision einfordern. Diese Provision gebührt grundsätzlich zusätzlich zur Verkäuferprovision. Bezüglich der Höhe gelten ebenfalls die bereits unter Pkt. II.1. aufgezeigten Höchstgrenzen.

Unter bestimmten Voraussetzungen ist auch eine „Überwälzung“ der gesamten Provision auf eine der Parteien möglich. Nach der Immobilienmaklerverordnung darf der Immobilienmakler vom Auftraggeber nämlich eine um bis zu 100 Prozent höhere Provision verlangen, sofern er mit der anderen Seite keine sonstige Provision oder Vergütung vereinbart. Eine Überwälzung der Verkäuferprovision auf den Käufer ist aber nur in sehr eingeschränkten Fällen zulässig, sodass die Zulässigkeit einer solchen Vereinbarung vorab unbedingt juristisch geprüft werden sollte.

III. Höhe der Maklerprovision bei der Wohnungsmiete und der Miete von Einfamilienhäusern

  1. Vermieterprovision

Gemäß § 20 Abs 2 Immobilienmaklerverordnung kann zwischen Immobilienmakler und Vermieter eine Provision in der Höhe von bis zu drei Bruttomonatszinsen zzgl. der jeweils geltenden gesetzlichen Umsatzsteuer, derzeit also 20 %, vereinbart werden. Im Gegensatz zur Mieterprovision ist dabei unbeachtlich, ob es ein befristeter oder unbefristeter Mietvertrag abgeschlossen wird. Grundsätzlich steht die Provision sowohl bei Haupt- als auch bei Untermietverträgen zu.

  1. Mieterprovision

Im Gegensatz zur Vermieterprovision ist die Höhe der Mieterprovision entscheidend von der Laufzeit des Mietvertrags abhängig. Bei einem unbefristeten oder mehr als auf drei Jahre befristeten Mietvertrag darf vom Immobilienmakler höchstens eine Provision in der Höhe von zwei Bruttomonatsmieten in Rechnung gestellt werden. Bei einem bis zu drei Jahre befristeten Mietvertrag (die Mindestbefristung gemäß MRG beträgt drei Jahre) darf maximal ein Bruttomonatsmietzins eingefordert werden. Eine Sonderregelung sieht das Gesetz noch für jene Fälle vor, in denen der beauftragte Immobilienmakler zugleich Verwalter des Objekts, in welchem sich die Wohnung befindet, ist. In diesem Fall darf bei unbefristeten Mietverträgen lediglich eine Bruttomonatsmiete an Provision eingefordert werden.

Unter bestimmten Voraussetzungen kann im Falle der Verlängerung eines befristeten Mietvertrags oder bei „Umwandlung“ eines befristeten in ein unbefristetes Mietverhältnis eine sogenannte Ergänzungsprovision zu bezahlen sein. Eine solche muss jedoch vorab schriftlich vereinbart werden.

IV. Rechtsfolgen bei einem Verstoß gegen die Provisionshöchstgrenzen

Wird vom Immobilienmakler eine höhere Provision eingefordert als gesetzlich zulässig und wird diese auch bezahlt, kann grundsätzlich der die höchstzulässige Provision übersteigende Teil rückgefordert werden. Dabei ist zu beachten, dass dieser Rückforderungsanspruch grundsätzlich innerhalb einer Frist von drei Jahren verjährt. Teilweise wird jedoch auch die Ansicht vertreten, dass für den Rückforderungsanspruch die lange Verjährungsfrist von 30 Jahren gilt. Des Weiteren kann die Einforderung einer überhöhten Provision auch eine Pflichtverletzung des Immobilienmaklers begründen, sodass unter Umständen auch ein Anspruch auf eine Provisionsminderung bestehen könnte.

Insgesamt sollten daher sowohl Immobilienmakler als auch Maklerkunden die gesetzlichen Vorgaben zur zulässigen Provisionshöhe beachten, andernfalls durchaus „unerfreuliche“ Konsequenzen drohen. Wir übernehmen selbstverständlich sehr gerne Ihre rechtliche Vertretung bei der Prüfung und Durchsetzung Ihrer Ansprüche.

© Mag. Daniel Lassingleithner, LLM.oec

Disclaimer: Diese Übersicht dient ausschließlich der unverbindlichen Information und ersetzt keine individuelle Rechtsberatung, weshalb hierfür auch keine Haftung übernommen werden kann.