Verdienstliche Tätigkeit ohne Namhaftmachung und Unterbrechung der Kausalität – OGH 1 Ob 39/20p

Verdienstliche Tätigkeit ohne Namhaftmachung und Unterbrechung der Kausalität – OGH 1 Ob 39/20p

von | Jan 5, 2021 | Maklerrecht

Nach § 6 Abs 1 MaklerG ist der Auftraggeber zur Zahlung einer Provision für den Fall verpflichtet, dass das zu vermittelnde Geschäft durch die vertragsgemäße verdienstliche Tätigkeit des Maklers mit einem Dritten zustande kommt. Im Geschäftszweig der gewerblichen Immobilienmakler genügt grundsätzlich die Namhaftmachung des Dritten für die Annahme einer verdienstlichen Tätigkeit. Ist eine solche Namhaftmachung – aus welchen Gründen auch immer – nicht möglich, kann der Immobilienmakler nach der Rechtsprechung auch in anderer Weise verdienstlich werden. Verdienstlich ist eine Tätigkeit, wenn sie den Anforderungen des Vermittlungsvertrags entspricht und ihrer Art nach geeignet ist, für den Geschäftsherrn Vertragspartner aufzufinden bzw diese zum Vertragsabschluss zu bewegen. Regelmäßig wird judiziert, dass der Makler den Vertragsabschluss in verdienstvoller Weise fördern muss.

Im Rahmen der Entscheidung 1 Ob 39/20p hat der OGH erneut festgehalten, dass für das Entstehen des Provisionsanspruchs nicht jede mitkausale und verdienstliche Tätigkeit des Maklers genügt. Vielmehr ist entscheidend, ob die Maklertätigkeit bei wertender Betrachtung der Gesamtumstände im konkreten Einzelfall in einem adäquaten Kausalzusammenhang mit dem zustande gekommenen Geschäft steht.

Neben der verdienstlichen Tätigkeit des Immobilienmaklers muss auch ein adäquater Kausalzusammenhang vorliegen. Insbesondere die Unterbrechung des Kausalzusammenhangs (etwa bei vorläufigem Scheitern der Vermittlungsbemühungen) ist immer wieder Gegenstand höchstgerichtlicher Judikatur. So auch im Rahmen der gegenständlichen Entscheidung. Umstände die zur Verneinung der Adäquanz einer an sich verdienstlichen und (mit-)kausalen Tätigkeit führen können, sind nach der Rechtsprechung etwa

  • das Scheitern der ursprünglichen Vertragsverhandlungen an sehr unterschiedlichen Preisvorstellungen der Parteien,
  • die für den folgenden Vertragsabschluss maßgebliche spätere Eigeninitiative der anderen Vertragspartei oder eines unbeteiligten Dritten ohne neuerliche Aktivität des Maklers, und
  • der (sehr) lange Zeitabstand zwischen dem Tätigwerden des Maklers und dem Vertragsabschluss.

Zum Schutz des Maklers gilt grundsätzlich, dass an die Unterbrechung des Kausalzusammenhangs strenge Anforderungen zu stellen sind. Lediglich dann, wenn das Rechtsgeschäft ausschließlich aufgrund anderer Umstände – etwa durch die spätere Tätigkeit einer dritten Person – zustande kommt, entfällt die Provisionszahlungspflicht. Dieser Grundsatz wurde zuletzt etwas aufgeweicht, was meinerseits bereits im Rahmen der Glosse zu 3 Ob 247/19y (immolex 2020/38) kritisch gesehen wurde.

(c) Dr. Daniel Lassingleithner, LLM.oec.

Disclaimer: Diese Übersicht dient ausschließlich der unverbindlichen Information und ersetzt keine individuelle Rechtsberatung, weshalb hierfür auch keine Haftung übernommen werden kann.

 

Verdienstliche Tätigkeit ohne Namhaftmachung und Unterbrechung der Kausalität – OGH 1 Ob 39/20p

Verdienstliche Tätigkeit des Maklers – OGH 16.12.2019, 7 Ob 197/19z

von | Feb 9, 2020 | Maklerrecht

Im Rahmen einer erst kürzlich ergangenen Entscheidung hat der 7. Senat des OGH „Lehrbuchhaft“ die für das Entstehen des Provisionsanspruchs notwendige Voraussetzung der verdienstlichen Tätigkeit dargestellt, wenn dem Käufer die Kaufgelegenheit schon bekannt ist (andernfalls würde Namhaftmachung grundsätzlich ausreichen):

„Eine verdienstliche Tätigkeit liegt dann vor, wenn sie den Anforderungen des Vermittlungsvertrags entspricht und ihrer Art nach geeignet ist, für den Geschäftsherrn Vertragspartner aufzufinden bzw diese zum Vertragsabschluss zu bewegen. Der Makler hat die Verhandlungen nicht nur durch erstmalige Nennung eines bisher unbekannten Interessenten für den Vertragsabschluss einzuleiten, sondern diesen auch sonst zu fördern. Die verdienstliche Tätigkeit des Immobilienmaklers durch vertragsgemäße, auf den Vertragsabschluss gerichtete Vermittlungstätigkeiten wird daher auch dann anerkannt, wenn zwar dem Auftraggeber die Vertragsgelegenheit schon bekannt war, der Immobilienmakler danach aber durch seine Bemühungen den Abschluss des Geschäfts unterstützte und der Auftraggeber diese Hilfestellung in Anspruch nahm. Inwieweit der Makler dabei beratend und aufklärend tätig sein muss, hängt von vielen Umständen ab. Zur Vermittlung gehört, dass der Vermittler auf den Entschluss des Gegners mindestens einwirkt, dass er ihm das Vertragsanbot schmackhaft zu machen sucht, indem er fördernde Vorstellungen erweckt und bekräftigt und hemmende beseitigt oder entkräftet. Diese Tätigkeit ist es, die den Vermittler vom bloßen Boten unterscheidet.“

Ist dem Interessenten die Kaufgelegenheit bekannt, muss der Makler also den Vertragsabschluss durch sein Zutun akitv fördern. Ob die Handlungen des Maklers ausreichen, um eine verdienstliche Tätigkeit zu begründen, ist dabei abhängig von den Umständen des Einzelfalls. Gerne prüfe ich für Sie, ob im konkreten Einzelfall ein Provisionsanspruch besteht oder nicht.

(c) RA Mag. Daniel Lassingleithner, LLM.oec.

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