von Daniel Lassingleithner | Jun 5, 2020 | Maklerrecht
Gemäß § 1 MaklerG ist Makler, wer auf Grund einer privatrechtlichen Vereinbarung (Maklervertrag) für einen Auftraggeber Geschäfte mit einem Dritten vermittelt, ohne ständig damit betraut zu sein. Die Tätigkeit als Makler bedarf also immer einer privatrechtlichen Vereinbarung zwischen Makler und Auftraggeber, sohin den Abschluss eines Maklervertrags. In der Praxis ist dabei entweder an einen schlichten Vermittlungsauftrag oder einen Alleinvermittlungsauftrag zu denken.
Der Maklervertrag ist ein zwei- oder mehrseitiges Rechtsgeschäft, das nach den allgemeinen zivilrechtlichen Regelungen (§§ 861 ff ABGB) – sohin durch Angebot und Annahme – zustandekommt. Grundsätzlich bestehen auch im B2C-Bereich keinen besonderen Formvorschriften (vgl. aber §§ 30b, 31 KSchG), sodass der Maklervertrag nach der Rechtsprechung nicht nur ausdrücklich – etwa durch Abschluss eines Vermittlungsauftrags – sondern auch konkludent (schlüssig) zustandekommen kann.
Der Abschluss eines stillschweigenden Maklervertrages wird von der Judikatur dann angenommen, wenn sich der Auftraggeber der Vermittlung gewinnbringend bedient hat und die vom Makler entfaltete Tätigkeit kennt und ihr nicht widerspricht. Sofern der Makler dabei als Doppelmakler – wie in der Praxis nahezu ausnahmslos üblich – tätig ist, muss dieser jedoch auch auf die Provisionserwartung hinweisen, um einen Anspruch auf Provision geltend machen zu können.
Für die Geltedmachung einer Provision ist der (stillschweigende) Abschluss eines Maklervertrages grundlegende Voraussetzung. Zu beachten ist in der Praxis weiters, dass nur Tätigkeiten des Maklers, die nach Abschluss des Maklervertrages erbracht werden, eine verdienstliche Tätigkeit begründen können.
Für eine eingehende Beratung stehe ich Ihnen jederzeit sehr gerne zur Verfügung.
(c) RA Dr. Daniel Lassingleithner, LLM.oec.
Disclaimer: Diese Übersicht dient ausschließlich der unverbindlichen Information und ersetzt keine individuelle Rechtsberatung, weshalb hierfür auch keine Haftung übernommen werden kann.
von Daniel Lassingleithner | Feb 9, 2020 | Maklerrecht
Im Rahmen einer erst kürzlich ergangenen Entscheidung hat der 7. Senat des OGH „Lehrbuchhaft“ die für das Entstehen des Provisionsanspruchs notwendige Voraussetzung der verdienstlichen Tätigkeit dargestellt, wenn dem Käufer die Kaufgelegenheit schon bekannt ist (andernfalls würde Namhaftmachung grundsätzlich ausreichen):
„Eine verdienstliche Tätigkeit liegt dann vor, wenn sie den Anforderungen des Vermittlungsvertrags entspricht und ihrer Art nach geeignet ist, für den Geschäftsherrn Vertragspartner aufzufinden bzw diese zum Vertragsabschluss zu bewegen. Der Makler hat die Verhandlungen nicht nur durch erstmalige Nennung eines bisher unbekannten Interessenten für den Vertragsabschluss einzuleiten, sondern diesen auch sonst zu fördern. Die verdienstliche Tätigkeit des Immobilienmaklers durch vertragsgemäße, auf den Vertragsabschluss gerichtete Vermittlungstätigkeiten wird daher auch dann anerkannt, wenn zwar dem Auftraggeber die Vertragsgelegenheit schon bekannt war, der Immobilienmakler danach aber durch seine Bemühungen den Abschluss des Geschäfts unterstützte und der Auftraggeber diese Hilfestellung in Anspruch nahm. Inwieweit der Makler dabei beratend und aufklärend tätig sein muss, hängt von vielen Umständen ab. Zur Vermittlung gehört, dass der Vermittler auf den Entschluss des Gegners mindestens einwirkt, dass er ihm das Vertragsanbot schmackhaft zu machen sucht, indem er fördernde Vorstellungen erweckt und bekräftigt und hemmende beseitigt oder entkräftet. Diese Tätigkeit ist es, die den Vermittler vom bloßen Boten unterscheidet.“
Ist dem Interessenten die Kaufgelegenheit bekannt, muss der Makler also den Vertragsabschluss durch sein Zutun akitv fördern. Ob die Handlungen des Maklers ausreichen, um eine verdienstliche Tätigkeit zu begründen, ist dabei abhängig von den Umständen des Einzelfalls. Gerne prüfe ich für Sie, ob im konkreten Einzelfall ein Provisionsanspruch besteht oder nicht.
(c) RA Mag. Daniel Lassingleithner, LLM.oec.
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