von Daniel Lassingleithner | Jun 5, 2020 | Maklerrecht
Gemäß § 1 MaklerG ist Makler, wer auf Grund einer privatrechtlichen Vereinbarung (Maklervertrag) für einen Auftraggeber Geschäfte mit einem Dritten vermittelt, ohne ständig damit betraut zu sein. Die Tätigkeit als Makler bedarf also immer einer privatrechtlichen Vereinbarung zwischen Makler und Auftraggeber, sohin den Abschluss eines Maklervertrags. In der Praxis ist dabei entweder an einen schlichten Vermittlungsauftrag oder einen Alleinvermittlungsauftrag zu denken.
Der Maklervertrag ist ein zwei- oder mehrseitiges Rechtsgeschäft, das nach den allgemeinen zivilrechtlichen Regelungen (§§ 861 ff ABGB) – sohin durch Angebot und Annahme – zustandekommt. Grundsätzlich bestehen auch im B2C-Bereich keinen besonderen Formvorschriften (vgl. aber §§ 30b, 31 KSchG), sodass der Maklervertrag nach der Rechtsprechung nicht nur ausdrücklich – etwa durch Abschluss eines Vermittlungsauftrags – sondern auch konkludent (schlüssig) zustandekommen kann.
Der Abschluss eines stillschweigenden Maklervertrages wird von der Judikatur dann angenommen, wenn sich der Auftraggeber der Vermittlung gewinnbringend bedient hat und die vom Makler entfaltete Tätigkeit kennt und ihr nicht widerspricht. Sofern der Makler dabei als Doppelmakler – wie in der Praxis nahezu ausnahmslos üblich – tätig ist, muss dieser jedoch auch auf die Provisionserwartung hinweisen, um einen Anspruch auf Provision geltend machen zu können.
Für die Geltedmachung einer Provision ist der (stillschweigende) Abschluss eines Maklervertrages grundlegende Voraussetzung. Zu beachten ist in der Praxis weiters, dass nur Tätigkeiten des Maklers, die nach Abschluss des Maklervertrages erbracht werden, eine verdienstliche Tätigkeit begründen können.
Für eine eingehende Beratung stehe ich Ihnen jederzeit sehr gerne zur Verfügung.
(c) RA Dr. Daniel Lassingleithner, LLM.oec.
Disclaimer: Diese Übersicht dient ausschließlich der unverbindlichen Information und ersetzt keine individuelle Rechtsberatung, weshalb hierfür auch keine Haftung übernommen werden kann.
von Daniel Lassingleithner | Mai 2, 2020 | Maklerrecht, Publikation
Lesen Sie meine in der Zeitschrift immolex (immolex 2020/38) erschienene (kritische) Glosse zur Entscheidung des OGH vom 22.01.2020 zu 3 Ob 247/19y unter: immolex 2020/38
von Daniel Lassingleithner | Apr 6, 2020 | Allgemein, Immobilien Verträge, Maklerrecht
I. Allgemeines
Aufgrund des COVID-19-Maßnahmengesetzes und der auf Basis dieser gesetzlichen Grundlage erlassenen Verordnungen und den damit verbundenen Ausgangsbeschränkungen erscheint unklar, inwiefern Immobilienmakler ihrer „normalen“ Tätigkeit überhaupt noch entsprechend nachkommen können. Insbesondere erscheint zweifelhaft, ob Dienstleistungen wie Besichtigungen mit Interessenten außerhalb der Geschäftsräumlichkeiten aufgrund der Ausgangsbeschränkungen überhaupt noch zulässig sind.
Entscheidungswesentlich zur Beantwortung dieser Frage ist meines Erachtens, ob die Erbringung der jeweiligen Dienstleistung unaufschiebbar und dringend geboten ist, oder die Dienstleistung auch nach Beendigung der COVID-19-Maßnahmen erbracht werden kann. Aus advokatorischer Vorsicht ist dem betroffenen Immobilienmakler bereits an dieser Stelle zu empfehlen, mangels eindeutiger Zuordnung der Dienstleistung zu den unaufschiebbaren Maßnahmen, eben diese Dienstleistung vorerst nicht zu erbringen.
II. Durchführung der Übergabe von Kauf- und Mietobjekten
Sofern die Bestimmungen des COVID-19-Maßnahmengesetzes und der darauf basierenden Verordnungen im Rahmen von Übergaben eingehalten werden können, sind diese grundsätzlich auch weiterhin durchzuführen. Zu beachten ist, dass die derzeitige COVID-19-Pandemie meines Erachtens grundsätzlich keine ausreichende Begründung darstellt, um in Kauf- oder Mietverträgen verbindlich vereinbarte Übergabetermine nicht einzuhalten. Anderes könnte meines Erachtens aber dann gelten, wenn der Kaufgegenstand in einem von der Behörde unter Quarantäne gestellten Gebiet gelegen und die Übergabe somit schon rein faktisch nicht möglich ist. Die Beantwortung der Zulässigkeit einer solcher Übergabe ist daher in hohem Maße abhängig von den Umständen des Einzelfalls.
III. Besichtigungen der Vermittlungsobjekte
Wie bereits einleitend dargestellt, ist grundsätzlich entscheidend, ob die Erbringung der Leistung – etwa aufgrund des Vorliegens eines dringenden Wohnbedürfnisses beim Interessenten – dringend geboten ist, oder aber zu einem späteren Zeitpunkt erbracht werden kann. Grundsätzlich können Objektbesichtigungen meines Erachtens insbesondere dann vorgenommen werden, wenn die Interessenten dringend eine Miet- oder Kaufentscheidung herbeiführen müssen. In diesen Fällen wird wohl auch eine persönliche Besichtigung des Miet- oder Kaufgegenstandes möglich sein. Klar erscheint jedoch, dass die üblicherweise mit den zahlreichen Interessenten vorzunehmenden Besichtigungen grundsätzlich derzeit nicht durchgeführt werden können. Eine physische Besichtigung wird daher lediglich im Einzelfall bei Überwiegen der Interessen des Mieters oder Käufers an einer äußerst raschen Abwicklung möglich sein.
IV. Schadensprüfung / Schadenbehebung
Meines Erachtens können Immobilienmakler bzw. Hausverwalter auch in der gegenwärtigen Situation das Verwaltungsobjekt betreten, wenn Gefahr im Verzug vorliegt. Es können also Schadensbehebungen und andere dringend gebotene Reparaturarbeiten weiterhin uneingeschränkt durchgeführt werden. Nach § 2 Z 10 der Verordnung betreffend die vorläufigen Maßnahmen zur Verhinderung der Verbreitung von COVID-19 werden Schadensbehebungen und der Begriff der Notfalldienstleistungen subsummiert, sodass die Erbringung solcher Dienstleistungen zulässig ist.
(c) RA Dr. Daniel Lassingleithner, LLM.oec.
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von Daniel Lassingleithner | Feb 9, 2020 | Maklerrecht
Im Rahmen einer erst kürzlich ergangenen Entscheidung hat der 7. Senat des OGH „Lehrbuchhaft“ die für das Entstehen des Provisionsanspruchs notwendige Voraussetzung der verdienstlichen Tätigkeit dargestellt, wenn dem Käufer die Kaufgelegenheit schon bekannt ist (andernfalls würde Namhaftmachung grundsätzlich ausreichen):
„Eine verdienstliche Tätigkeit liegt dann vor, wenn sie den Anforderungen des Vermittlungsvertrags entspricht und ihrer Art nach geeignet ist, für den Geschäftsherrn Vertragspartner aufzufinden bzw diese zum Vertragsabschluss zu bewegen. Der Makler hat die Verhandlungen nicht nur durch erstmalige Nennung eines bisher unbekannten Interessenten für den Vertragsabschluss einzuleiten, sondern diesen auch sonst zu fördern. Die verdienstliche Tätigkeit des Immobilienmaklers durch vertragsgemäße, auf den Vertragsabschluss gerichtete Vermittlungstätigkeiten wird daher auch dann anerkannt, wenn zwar dem Auftraggeber die Vertragsgelegenheit schon bekannt war, der Immobilienmakler danach aber durch seine Bemühungen den Abschluss des Geschäfts unterstützte und der Auftraggeber diese Hilfestellung in Anspruch nahm. Inwieweit der Makler dabei beratend und aufklärend tätig sein muss, hängt von vielen Umständen ab. Zur Vermittlung gehört, dass der Vermittler auf den Entschluss des Gegners mindestens einwirkt, dass er ihm das Vertragsanbot schmackhaft zu machen sucht, indem er fördernde Vorstellungen erweckt und bekräftigt und hemmende beseitigt oder entkräftet. Diese Tätigkeit ist es, die den Vermittler vom bloßen Boten unterscheidet.“
Ist dem Interessenten die Kaufgelegenheit bekannt, muss der Makler also den Vertragsabschluss durch sein Zutun akitv fördern. Ob die Handlungen des Maklers ausreichen, um eine verdienstliche Tätigkeit zu begründen, ist dabei abhängig von den Umständen des Einzelfalls. Gerne prüfe ich für Sie, ob im konkreten Einzelfall ein Provisionsanspruch besteht oder nicht.
(c) RA Mag. Daniel Lassingleithner, LLM.oec.
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von Daniel Lassingleithner | Dez 30, 2019 | Maklerrecht, Schadenersatz & Gewährleistung
Lesen Sie meine in der Zeitschrift immolex veröffentlichte Glosse zur Entscheidung des Obersten Gerichtshofs vom 27.06.2019 zu 6 Ob 98/19h zum Thema, welche Nachforschungspflichten einen Immobilienmakler treffen.
