Vorkaufsberechtigter zur Bezahlung der Käuferprovision verpflichtet – OGH, 5 Ob 49/22z
Im Rahmen der Entscheidung 5 Ob 49/22z hat der OGH festgehalten, dass im Falle des Bestehens einer vertraglichen Regelung über die Übernahme der Käuferprovision der „eintretende“ Vorkaufsberechtigte die Käuferprovision zu übernehmen hat.
Der Entscheidung lag folgender Sachverhalt zu Grunde:
Die Eigentümerin einer Liegenschaft, auf der zugunsten der Beklagten ein Vorkaufsrecht einverleibt war, beauftragte die klagende Immobilienmaklerin mit der Verwertung ihrer Liegenschaft, diese machte eine Käuferin namhaft. Am 27. Oktober 2020 schlossen die Eigentümerin und diese Käuferin einen – durch die Nichtausübung des Vorkaufsrechts der Beklagten aufschiebend bedingten – Kaufvertrag über die Liegenschaft zum Preis von 42.960.000 EUR. Die Beklagte nahm ihr Vorkaufsrecht wahr und trat am 2. Dezember 2020 durch Abschluss eines eigenen Kaufvertrags mit der Eigentümerin in den Vorkaufsfall ein. Sowohl der Kaufvertrag vom 27. Oktober 2020 als auch der vom 2. Dezember 2020 enthält in seinem Punkt 11.3. folgende Klausel: „Der Käufer verpflichtet sich weiters, die käuferseitige Provision des Maklers Ö* GmbH in Höhe von 204.875,00 EUR zuzüglich USt zu bezahlen. Die Regelung in diesem Punkt 11.3. stellt einen echten Vertrag zugunsten des genannten Maklers als Dritter dar.
Der OGH hatte also zu beurteilen, ob die Überwälzung der Käuferprovision auf den Vorkaufsberechtigen zulässig ist und hat dies im Ergebnis richtigerweise bejaht. Schon nach der deutschen Rechtsprechung ist eine Überwälzung von Maklerkosten auf den Vorkaufsberechtigten grundsätzlich zulässig. Im konkreten Fall wurde die Übernahme der Käuferprovision sowohl im Vertrag mit der eigentlichen Käuferin als auch mit dem Vorkaufsberechtigten vereinbart. Im Falle einer solchen klaren Vereinbarung ist nach dem OGH richtigerweise davon auszugehen, dass die Käuferprovision vom Vorkaufsberechtigten zu übernehmen ist. Dieser profitiert letztlich von der verdienstlichen und adäquat kausalen Vermittlungstätigkeit des Maklers gegenüber dem eigentlichen Käufer; ohne (aufschiebend bedingten) Vertragsabschluss mit dem eigentlichen Käufer würde nämlich der Vorkaufsfall niemals „ausgelöst“ werden. Insofern „schlägt“ die verdienstliche und adäquat kausale Vermittlungstätigkeit letztlich auf den Vorkaufsberechtigten durch.
Vom OGH offen gelassen wurde freilich die Frage, ob der Vorkaufsberechtigte auch ohne vertragliche Vereinbarung zur Übernahme der Käuferprovision verpflichtet gewesen wäre. Meines Erachtens sprechen die besseren – vorgenannten – Gründe dafür, auch ohne vertragliche Regelung eine Provisionszahlungspflicht des Vorkaufsberechtigten anzunehmen.
(c) Dr. Daniel Lassingleithner, LLM.oec.
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