Zweckgleichwertigkeit des vermittelten Geschäfts – Anmerkung zu OGH 4 Ob 154/19d

von Daniel Lassingleithner | Nov 7, 2019 | Maklerrecht

Zur Zweckgleichwertigkeit gemäß § 6 Abs 3 Maklergesetz:

I. Allgemeines:

Wie allgemein bekannt, hat der Makler gemäß § 6 Abs 3 MaklerG auch dann einen Anspruch auf Provision, wenn auf Grund seiner Tätigkeit zwar nicht das vertragsgemäß zu vermittelnde Geschäft, wohl aber ein diesem nach seinem Zweck wirtschaftlich gleichwertiges Geschäft zustande kommt.

In der bisherigen Rechtsprechung wurden etwa der Vertragsabschluss mit dem Vater anstelle des Sohnes sowie die Miete anstelle des Kaufs als zweckgleichmäßig qualifiziert,  was im Ergebnis zur Provisionszahlungspflicht führt.

II. Sachverhalt:

In dem der Entscheidung des OGH vom 24.04.2019 zu 4 Ob 154/19d zu Grunde liegenden Sachverhalt wurde der Immobilienmakler mit der Vermittlung eines historischen Reitstalls mit Reithalle, 24 Pferdebox und Nebengebäuden mit drei Wohnungen beauftragt. Der Eigentümer der Liegenschaft war in erster Linie an einer weiteren Verpachtung des Betriebs einschließlich der „Pächterwohnung“ interessiert. Der Beklagte Interessent war auch an einer Pacht interessiert. Er stellte im Zuge der Besichtigung auch klar, dass im Falle der Pacht seine fünf familieneigenen Pferde innerhalb des Betriebs ihren Platz finden müssen.

In den folgenden Verhandlungen konnte jedoch keine Einigung über den Pachtzins erzielt werden, sodass die Verhandlungen scheiterten. In weiterer Folge traf der Eigentümer der Liegenschaft die Entscheidung, den Reitstall selbst zu betreiben. Er schloss sodann mit dem Beklagten und ehemaligen Interessenten einen Vertrag über die Einstellung der fünf familieneigenen Pferde des Beklagten ab Mai 2017.

Der Kläger begehrte die Zahlung der Vermittlungsprovision unter Berufung auf das Vorliegen eines zweckgleichwertigen Geschäfts gemäß § 6 Abs 3 MaklerG.

III. Entscheidung:

Der Fall der Zweckgleichmäßigkeit ist immer im Einzelfall zu beurteilen. Der OGH führte unter anderem aus, dass im Anlassfall der Zweck des erteilten Vermittlungsauftrags für alle Beteiligten klar erkennbar darin bestanden hat, dass die Reitanlage als lebendes Unternehmen verpachtet und vom Pächter als solches weiterbetrieben werden soll. Dem Maklervertrag sei hingegen nicht zu entnehmen, dass sich dieser auch auf die bloße Vermietung einer Wohnung an einen Pferdeeinsteller beziehen soll. Insgesamt sei der letztlich abgeschlossene Pferdeeinstellungsvertrag im Vergleich zur Verpachtung der Reitanlage nicht als zweckgleichwertig zu qualifizieren.

IV. Anmerkung:

Richtig ist, dass der Fall der Zweckgleichmäßigkeit immer im Einzelfall zu beurteilen ist. Zuzustimmen ist dem OGH auch, dass im vorliegenden Fall für alle Beteiligten klar erkennbar war, dass die gesamte Reitanlage als lebendes Unternehmen verpachtet werden soll.

Allerdings hat der Beklagte bereits im Zuge der Besichtigung die klare Absicht geäußert, seine fünf familieneigenen Pferde in den Betrieb „zu integrieren“. Wenn der Beklagte bereits im Zuge der Vermittlungstätigkeit die Absicht äußert, im Falle der Inbestandnahme des gesamten Betriebs seine fünf familieneigenen Pferde innerhalb des Betriebs „zu integrieren“ und in weiterer Folge zwar kein Pachtvertrag über den Betrieb, jedoch sehr wohl ein Vertrag über die Einstellung der fünf familieneigenen Pferde mit dem Liegenschaftseigentümer geschlossen wird, ist meines Erachtens entgegen der Auffassung des Höchstgerichts sehr wohl von einem zweckgleichwertigen Geschäft auszugehen. Die Zweckgleichwertigkeit bezieht sich zwar nur auf einen Teil des ursprünglichen Maklervertrags; dies schadet aber auch nicht, da sich der Provisionsanspruch des Maklers vom tatsächlichen Bestandzins errechnet und dieser für die Anmietung der „Pferdestellplätze“ wohl deutlich geringer ausgefallen ist, als bei Verpachtung des gesamten Betriebs. An der Verdienstlichkeit und dem adäquaten Kausalzusammenhang der Tätigkeit des Maklers kann dabei nicht gezweifelt werden.

Im Ergebnis wäre daher meines Erachtens von einer Pflicht zur Bezahlung der Maklerprovision auszugehen gewesen.

© RA Mag. Daniel Lassingleithner, LLM.oec.

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