Die Höhe der Immobilienmaklerprovision
Dieser Beitrag behandelt die Frage der zulässigen Höhe der vom Immobilienmakler in Rechnung gestellten Vermittlungsprovision beim Immobilienverkauf und -kauf sowie bei der Wohnungsmiete und der Miete von Einfamilienhäusern.
I. Allgemeines
Im Maklergesetz finden sich zur Höhe der Provision des Immobilienmaklers keine gesetzlichen Vorgaben. Verbindliche gesetzliche Vorgaben finden sich jedoch in der Verordnung über die Standes- und Ausübungsregeln für Immobilienmakler (kurz: Immobilienmaklerverordnung), welche für bestimmte Rechtsgeschäfte Provisionshöchstbeträge gesetzlich festlegt. Die genannte Verordnung gilt insbesondere für die „klassischen“ Immobilientransaktionen, wie die Vermittlung des Kaufes, Verkaufes und Tausches von bebauten und unbebauten Grundstücken, Wohnungen und Geschäftsräumen sowie für die Vermittlung von Bestandverträgen (Miet- und Pachtverträge).
Im Folgenden wird insbesondere die Höhe der Immobilienmaklerprovision bei Immobilienkauf und –verkauf sowie bei der Wohnungsmiete behandelt. Dabei muss jeweils zwischen der Abgeberprovision (Verkäufer bzw. Vermieter) und der Abnehmerprovision (Käufer bzw. Mieter) unterschieden werden.
II. Höhe der Maklerprovision bei Immobilienkauf und -verkauf
- Verkäuferprovision
Beim Verkauf von Immobilien kann die Höhe der vom Verkäufer zu bezahlenden Provision innerhalb des gesetzlichen Rahmens mit dem beauftragten Immobilienmakler vereinbart werden. Als Bemessungsgrundlage für die Höhe der Provision dient dabei der zwischen den Vertragsparteien vereinbarte Kaufpreis.
Gemäß § 15 Abs 2 Immobilienmaklerverordnung ist dabei zu beachten, dass die Höhe der Provision bis zu einem Kaufpreis von EUR 36.336,42 maximal vier Prozent des Kaufpreises betragen darf. Bei einem Kaufpreis zwischen EUR 36.336,42 und EUR 48.448,51 kann der Immobilienmakler eine pauschale Provision bis zu einer Höhe von EUR 1.453,46 einfordern. Bei einem Kaufpreis von über EUR 48.448,51 ist die Höhe der Provision mit drei Prozent des Kaufpreises begrenzt. Zusätzlich kann der Immobilienmakler noch die jeweils geltende gesetzliche Umsatzsteuer, derzeit also zwanzig Prozent, in Rechnung stellen.
Bei einem Kaufpreis in der Höhe von EUR 100.000,00 würde sich die Provision des Immobilienmaklers daher auf EUR 3.600,00 (EUR 100.000,00 * 3 % zzgl. 20 % USt) belaufen.
Teilweise können auch von diesen Grundsätzen abweichende Vereinbarungen zwischen Immobilienmakler und Verkäufer getroffen werden. Dies ist jedoch nur bei bestimmten Rechtsgeschäften möglich, sodass vorab jedenfalls eine entsprechende juristische Beratung zu empfehlen ist.
- Käuferprovision
Im Falle einer für den Vertragsabschluss verdienstlichen und adäquat kausalen Tätigkeit des Immobilienmaklers kann dieser grundsätzlich auch vom Käufer eine Provision einfordern. Diese Provision gebührt grundsätzlich zusätzlich zur Verkäuferprovision. Bezüglich der Höhe gelten ebenfalls die bereits unter Pkt. II.1. aufgezeigten Höchstgrenzen.
Unter bestimmten Voraussetzungen ist auch eine „Überwälzung“ der gesamten Provision auf eine der Parteien möglich. Nach der Immobilienmaklerverordnung darf der Immobilienmakler vom Auftraggeber nämlich eine um bis zu 100 Prozent höhere Provision verlangen, sofern er mit der anderen Seite keine sonstige Provision oder Vergütung vereinbart. Eine Überwälzung der Verkäuferprovision auf den Käufer ist aber nur in sehr eingeschränkten Fällen zulässig, sodass die Zulässigkeit einer solchen Vereinbarung vorab unbedingt juristisch geprüft werden sollte.
III. Höhe der Maklerprovision bei der Wohnungsmiete und der Miete von Einfamilienhäusern
- Vermieterprovision
Gemäß § 20 Abs 2 Immobilienmaklerverordnung kann zwischen Immobilienmakler und Vermieter eine Provision in der Höhe von bis zu drei Bruttomonatszinsen zzgl. der jeweils geltenden gesetzlichen Umsatzsteuer, derzeit also 20 %, vereinbart werden. Im Gegensatz zur Mieterprovision ist dabei unbeachtlich, ob es ein befristeter oder unbefristeter Mietvertrag abgeschlossen wird. Grundsätzlich steht die Provision sowohl bei Haupt- als auch bei Untermietverträgen zu.
- Mieterprovision
Im Gegensatz zur Vermieterprovision ist die Höhe der Mieterprovision entscheidend von der Laufzeit des Mietvertrags abhängig. Bei einem unbefristeten oder mehr als auf drei Jahre befristeten Mietvertrag darf vom Immobilienmakler höchstens eine Provision in der Höhe von zwei Bruttomonatsmieten in Rechnung gestellt werden. Bei einem bis zu drei Jahre befristeten Mietvertrag (die Mindestbefristung gemäß MRG beträgt drei Jahre) darf maximal ein Bruttomonatsmietzins eingefordert werden. Eine Sonderregelung sieht das Gesetz noch für jene Fälle vor, in denen der beauftragte Immobilienmakler zugleich Verwalter des Objekts, in welchem sich die Wohnung befindet, ist. In diesem Fall darf bei unbefristeten Mietverträgen lediglich eine Bruttomonatsmiete an Provision eingefordert werden.
Unter bestimmten Voraussetzungen kann im Falle der Verlängerung eines befristeten Mietvertrags oder bei „Umwandlung“ eines befristeten in ein unbefristetes Mietverhältnis eine sogenannte Ergänzungsprovision zu bezahlen sein. Eine solche muss jedoch vorab schriftlich vereinbart werden.
IV. Rechtsfolgen bei einem Verstoß gegen die Provisionshöchstgrenzen
Wird vom Immobilienmakler eine höhere Provision eingefordert als gesetzlich zulässig und wird diese auch bezahlt, kann grundsätzlich der die höchstzulässige Provision übersteigende Teil rückgefordert werden. Dabei ist zu beachten, dass dieser Rückforderungsanspruch grundsätzlich innerhalb einer Frist von drei Jahren verjährt. Teilweise wird jedoch auch die Ansicht vertreten, dass für den Rückforderungsanspruch die lange Verjährungsfrist von 30 Jahren gilt. Des Weiteren kann die Einforderung einer überhöhten Provision auch eine Pflichtverletzung des Immobilienmaklers begründen, sodass unter Umständen auch ein Anspruch auf eine Provisionsminderung bestehen könnte.
Insgesamt sollten daher sowohl Immobilienmakler als auch Maklerkunden die gesetzlichen Vorgaben zur zulässigen Provisionshöhe beachten, andernfalls durchaus „unerfreuliche“ Konsequenzen drohen. Wir übernehmen selbstverständlich sehr gerne Ihre rechtliche Vertretung bei der Prüfung und Durchsetzung Ihrer Ansprüche.
© Mag. Daniel Lassingleithner, LLM.oec
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